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vendredi 24 octobre 2008

Vacances j'oublie tout


Je serai en vacances ce soir à 20 heures, jusqu'au 2 novembre. Je place donc le blog en hibernation durant cette période. C'est l'occasion de faire le point sur ce jeune site, créé le 1er août dernier.

Le concept en lui-même pouvait paraître décalé, voire provocateur : on n'avait jamais vu ça. Je n'avais aucune idée de l'audience à laquelle je pouvais m'attendre.

Le site Google Analytics me dit que j'ai reçu 4958 visites, dont 4591 depuis la rentrée. Je vous remercie tous ardemment. En trois mois, ce site a dépassé mon autre site perso, qui a 3 ans ! Il y a bien sûr des moments d'affluence (ex : les articles sur la CARPIMKO) et des creux (ex : l'article sur l'effet de levier, probablement trop technique). Mais la courbe moyenne est ascendante depuis le début. Restons toutefois modeste : la célébrité n'est pas pour demain ;-)

Durant les deux mois qui viennent de s'écouler, je me suis astreint à rédiger un article par jour ouvré. Ce blog ne m'a pas apporté un centime, mais l'agréable sensation de ne pas parler dans le vide et de donner quelques idées à mes collègues. Vos encouragements, dans les commentaires, sur le forum Orthomalin ou en privé, m'incitent à continuer. Les critiques, généralement constructives, me permettent d'ajuster mon propos au fur et à mesure.

Je renouvelle mon appel : si vous avez des questions sur la gestion, des critiques ou des idées d'articles, n'hésitez pas à me contacter en allant dans mon profil. Cliquez sur "Guillaume", tout en bas, à gauche. Vos questions me poussent souvent à chercher, ce qui enrichit ma propre connaissance. Si je ne trouve pas la réponse, mon Conseiller en Gestion de Patrimoine la possédera. Je n'ai pas son niveau d'expertise, mais mon nouveau rôle de concentrateur d'informations me plaît bien.

Merci encore à vous de me lire !

Guillaume

jeudi 23 octobre 2008

PC + Télétransmission = 706 € et 1 kg !!!


Vous avez sous les yeux mon matériel informatique nomade à moi que j'ai. Rassurez-vous, je ne vais pas vous endormir en vous parlant de bits, gigahertz et gigaoctets.

Chaque année, nous recevons une prime de la CPAM parce que nous télétransmettons nos feuilles de soins. Cette prime s'élève maintenant à 400 euros. La télétransmission a été généralisée en 2000. Les orthophonistes ont été de bons élèves : ils se sont vite équipés, en dépensant parfois des sommes importantes.

Depuis cette année, il existe une solution très pratique et très peu chère pour télétransmettre. La photo ci-dessus représente mon matériel, qui peut servir au cabinet comme à domicile. Vous remarquerez la taille minimale de l'ordinateur : j'ai mis une pièce de 2 € pour vous donner l'échelle. Cet ordinateur, une fois replié, est grand comme la moitié d'une feuille A4 et il ne pèse que 900 grammes ! Autre qualité indispensable à domicile : il démarre très vite parce que son disque dur n'est pas un vrai disque dur, mais une mémoire, bien plus rapide. Le mien tourne avec Mac OS et démarre en 50 secondes. Quand il tournait avec Windows XP, ça devait être à peu près la même chose, mais je n'ai pas chronométré. Sous Linux, c'est 25 secondes seulement, mais on ne peut pas télétransmettre avec Linux.

On pourrait craindre qu'un matériel si miniaturisé soit hors de prix, mais c'est justement l'inverse :

1) Ordinateur EeePC : 199,30 € en version de base, dont la puissance s'avère bien suffisante. Voir le site de la FNAC ici. Cette version est livrée avec Linux à la place de Windows. Vous pouvez y installer le Windows d'un PC qui ne vous sert plus, ou acheter un modèle un peu plus cher, avec Windows pré-installé et un plus grand écran, comme celui-ci à 329 €.
2) Lecteur de cartes Vitale : 207 €, par exemple chez Distrimed.
3) Un logiciel de télétransmission : 300 € (maintenance = 190 € dès la 2ème année) sans gestion de cabinet (399 € avec la gestion, mais avec une maintenance plus chère), comme LogicmaxSV. L'avantage énorme de Logicmax, c'est que si vous décidez comme moi de passer de Windows à Mac OS pour avoir une machine fiable et insensible aux virus, vous n'aurez pas à changer de logiciel ou à utiliser un émulateur de PC, puisqu'il fonctionne sur les deux systèmes.

Total : 199,30+207+300 = 706,30 €
En 2000, l'équivalent m'avait coûté 1000+450+300 = 1750 €.

Avec ce genre d'ordinateur, vous pouvez aussi surfer sur le web, discuter sur MSN (une webcam est intégrée au-dessus de l'écran) et gérer vos emails sur un petit coin de table, sans fil. Je fais mes comptes rendus de bilans sur le mien, avec Open Office 3 (équivalent de Word et Excel, mais gratuit). Vous pouvez aussi gérer vos photos pro ou perso : il sait lire les cartes SD des appareils numériques. Vous pouvez lui faire lire des films divx, par exemple pour occuper vos enfants en vacances. Enfin, vous pouvez vous en servir pour utiliser des logiciels de rééducation, en lui ajoutant un lecteur-graveur de DVD (50 €). En fait, ces petits PC font tout ce que font les grands, mais pour moins cher, moins encombrant et moins lourd.

Quand ces PC d'un genre nouveau sont sortis au début de l'année, j'ai immédiatement vendu mon gros portable pour en acheter un. Je n'ai aucun regret.

Encore une info intéressante pour ceux qui vont s'installer : Logicmax vous offre le lecteur de cartes Vitale, si vous prenez une version complète avec gestion du cabinet, dans le cadre de l'offre "Jeunes Diplômés". L'investissement tombe alors à 199,30+399=598,30 €. Intéressant, non ?

mercredi 22 octobre 2008

Cabinet : SCI or not SCI ? -4) Documents-types


Je clôturerai cette Saison I de la série "SCI or not SCI" en vous donnant deux documents types qui vous simplifieront la création et la gestion de votre SCI.

J'ai recherché des statuts-types de SCI gratuits, pour vous aider à créer votre SCI. Vous en trouverez en cliquant sur ce lien. Ce site, fait par un médecin, est d'ailleurs très riche, puisqu'on y trouve des statuts de SCM, des contrats d'exercice en commun, des contrats de remplacement et même une lettre de présentation de son successeur.

D'autre part, chaque année une société civile immobilière doit tenir au moins une assemblée générale. Si elle ne le fait pas, le fisc peut considérer que la SCI n'a pas d'existence réelle. Et il déteste qu'on lui fasse prendre du virtuel pour du réel. Si on est juste associé avec son conjoint, on peut tenir l'assemblée dans son salon ou chez Flunch, pendant que les enfants jouent sur le petit manège électrique, au fond de la salle ; mais il faut le faire quoi qu'il en soit, même s'il n'y a aucune décision importante à prendre, telle que de gros travaux ou une vente.

La SCI doit ensuite produire un rapport de cette assemblée générale, à remettre à chaque associé. le site www.lentreprise.com nous propose un exemple de rapport d'AG, dont vous pourrez vous inspirer :

L’an deux mil ………… et le ………… à ………… heures,

Les associés de la SCI au capital de ………… euros, se sont réunis au siège social en assemblée générale ordinaire, sur la convocation faite par le gérant conformément aux dispositions statutaires.

Étaient présents :
– Monsieur …………, [identité et adresse complète]
– Monsieur …………, [identité et adresse complète]
– Monsieur …………, [identité et adresse complète]

– Monsieur …………, [identité et adresse complète]


L’assemblée est présidée par Monsieur …………, associé gérant.


Le président constate que les associés présents ou régulièrement représentés possédant ensemble ………… parts sociales, représentant la totalité des parts sociales, et qu’en conséquence l’assemblée est habilitée à prendre toutes décisions ordinaires, conformément aux dispositions des statuts.

Le président dépose sur le bureau et met à la disposition de l’assemblée :


– les récépissés des lettres de convocation;
– les comptes annuels;

– le texte des résolutions soumises à l’approbation de l’assemblée.


Le président déclare que l’assemblée est appelée à délibérer sur l’ordre du jour suivant :


– examen et approbation des comptes de l’exercice …………

– questions diverses.

La discussion est ouverte et le gérant a répondu aux demandes de renseignements des associées. Personne ne demandant plus la parole, le président met successivement aux voix la résolution suivante à l’ordre du jour.

Résolution unique

L’assemblée générale, après avoir entendu la lecture du rapport de gestion, l’approuve ainsi que les comptes de l’exercice ………… tels qu’ils ont été présentés par la gérance et qui font apparaître, pour ledit exercice, un résultat bénéficiaire [ou déficitaire] de ………… euros. L’assemblée approuve les opérations traduites par ces comptes et accomplies par la gérance au cours de l’exercice écoulé. En conséquence, l’assemblée donne quitus entier à la gérance de l’exécution de son mandat pour ledit exercice.


Cette résolution est adoptée à l’unanimité.

L’ordre du jour étant épuisé la séance est levée à ………… heures.
De tout ce que dessus a été dressé le présent procès-verbal qui a été signé par le gérant et visé par un associé présent.

mardi 21 octobre 2008

Cabinet : SCI or not SCI ? -3 quel impôt choisir ?


ARTICLE MIS A JOUR LE 4/11/2016 : 

On lit partout (sauf dans Femme Actuelle) qu'une société civile immobilière est "fiscalement transparente". Cela signifie que ses bénéfices et ses déficits sont directement imputés sur les déclarations de revenus des associés et que la SCI ne vous permettra pas de baisser vos impôts ni votre CSG. Bien entendu, l'Etat a tout prévu : on peut déclarer autant de bénéfices qu'on veut, on paiera les impôts en fonction de sa tranche marginale d'imposition (donc 0, 5,5 , 14, 30 ou 40% de ces bénéfices). Mais en cas de déficit, par exemple après de gros travaux, on ne peut imputer que 10 700 € maximum par an. Le surplus est à étaler durant les années suivantes. Tout ceci est la pratique habituelle : la plupart des gens optent pour la SCI à l'impôt sur le revenu (IR), donc pour la SCI fiscalement transparente.

Avantages de l'habituelle SCI à l'IR :
  • Pas d'impôt sur la plus-value en cas de revente du bien après 30 ans de possession.
  • Déficits (s'ils existent) directement imputables sur le revenu global de chaque associé, ce qui baisse leur impôt sur le revenu et leur CSG. Ces déficits peuvent provenir de travaux, ou d'amortissements en loi Robien ou Borloo pour ceux qui louent une habitation.
  • Pas de contribution sur les revenus locatifs (CRL) à payer.
  • Pas d'obligation de tenir une comptabilité (mais c'est tout de même préférable)
  • Si un associé emprunte à titre personnel pour acheter des parts de la SCI, il pourra en déduire les intérêts d'emprunts.

Inconvénients de la SCI à l'IR :
  • On ne peut pas déduire toutes les dépenses courantes (ex : lettres recommandées, coups de téléphone). L'Etat a inventé un petit forfait de 20 € par an et par bien, censé couvrir tout ça.
  • Les travaux de construction, agrandissement ou reconstruction ne sont pas déductibles non plus.
  • Au départ, on déduit beaucoup d'intérêts d'emprunt, si la SCI a emprunté à la banque pour acheter le bien immobilier. Ces intérêts, ajoutés aux travaux éventuels, compensent les loyers perçus : la SCI est en déficit ou en très petit bénéfice au début de sa vie. Concernant les associés, elle permet de baisser leurs impôts, ou tout au moins de ne pas les augmenter dans des proportions alarmantes. Mais quelques années plus tard, survient "l'effet de ciseaux", c'est-à-dire le moment où la SCI se met à rembourser plus de capital (non déductible de l'IR) que d'intérêts (déductibles). Plus le temps passe, plus la SCI dégage de bénéfice aux yeux des impôts, alors qu'elle rembourse toujours la même somme à la banque, tous les mois. Les associés voient alors leurs revenus imposables gonfler, mais sans que la SCI leur distribue réellement de l'argent, puisqu'elle rembourse toujours à la banque. Ceux qui achètent un bien neuf pour le louer en tant qu'habitation peuvent amortir (donc déduire) une partie du capital. Mais c'est impossible pour un cabinet. Les impôts et la CSG peuvent devenir insupportables, après l'effet de ciseaux. Il en est d'ailleurs de même sans SCI, quand on achète tout seul ou en indivision.
Pour en sortir, on peut opter pour la SCI à l'impôt sur les sociétés (IS), soit lors de sa création, soit en cours de route. Mais ce choix est irrévocable. Donc il faut bien mesurer les conséquences. Une SCI à l'IS est considérée par le fisc comme exerçant une activité commerciale. Elle est donc taxée sur les mêmes bases qu'une SARL. L'IS instaure une véritable cloison entre la SCI et ses associés. C'est elle qui paie ses propres impôts. Les associés ne paient des taxes que si la SCI leur distribue des revenus. Mais pendant la période où on rembourse le bien immobilier, la SCI n'a aucun revenu à redistribuer, en général. Et même si elle en a, elle peut les conserver. Une SCI à l'IS est donc une sorte de vase clos qui se développe tout seul, sans répercussion pour ses associés pendant des années.

Avantages principaux de la SCI à l'IS :
  • On déduit la moindre petite dépense et tous les types de travaux.
  • On amortit le capital, donc on le déduit, en plus des intérêts d'emprunt et des frais. Cela peut rendre la SCI non imposable pour des années. Les déficits sont étalés dans le temps, ils ne baissent pas les impôts des associés mais ils compenseront les bénéfices à venir, même au-delà du moment où surviendra l'effet de ciseau. Une SCI à l'IS est une sorte de vase clos qui se développe tout seul, sans répercussion pour ses associés pendant des années.
  • Le taux d'imposition n'est que de 15%, tant qu'on ne dépasse pas 38 120 € de bénéfice, ce qui est généralement le cas d'un cabinet paramédical (33% au-delà). Donc non seulement une petite SCI dégage très peu de bénéfice imposable, mais en plus elle est peu taxée, quel que soit le taux d'imposition de ses associés !
Principaux inconvénients de la SCI à l'IS :
  • En cas de revente, la SCI paie un impôt sur la plus-value très important, même après 30 ans. Et on réintègre dans le calcul tous les amortissements réalisés. Si on a déjà une revente en tête, une SCI à l'IS est donc dangereuse. Si on pense utiliser cette SCI pour gonfler sa retraite (avec de nouveaux praticiens qui paient un loyer, dans le cas du cabinet), l'IS est très utile.
  • Les déficits de la SCI à l'IS ne viennent pas baisser les impôts de ses associés, puisqu'ils seront imputés sur les bénéfices à venir de la SCI.
  • Il faut absolument tenir une comptabilité.
  • La CRL est à payer : elle n'a pas été supprimée pour les SCI à l'IS.
  • Une SCI à l'IS paie son impôt sur les sociétés, mais on est aussi taxé sur les dividendes qu'elle verse aux associés (généralement après la fin du prêt et le remboursement des comptes courants d'associés). C'est une forme de double peine. Il faut donc bien calculer.
A noter : si une SCI loue un bien meublé (ex : studio en location saisonnière), elle est obligatoirement soumise à l'IS.

Dernière chose : si vous avez déjà une SCI à l'IR et que vous songez à passer à l'IS pour ne plus être étranglé par les impôts sur les revenus fonciers, sachez que les plus-values latentes seront imposées à la date du changement de statut, bien qu'il n'y ait pas de vente du bien. La crise immobilière serait peut-être l'occasion, d'ici quelque temps, de profiter de la baisse de la valeur du bien pour payer moins d'impôt sur la plus-value lors du changement.

lundi 20 octobre 2008

Cabinet : SCI or not SCI ? -2 Démarches à effectuer


Je reprends donc ma série sur les SCI : ne cédons pas au désespoir concernant la retraite (voir les deux articles précédents). Constituons-la nous-mêmes, par exemple en achetant le cabinet.

Contrairement à ce que laisse entendre la montagne de paperasse ci-dessus, une SCI est très simple à monter. Voici les étapes :

1) Rédiger les statuts

Le plus important est de fabriquer des statuts bien adaptés à la situation des associés. Si l'on se fait aider par un notaire, le coût global de la constitution de la société tournera autour de 1500 €. Le recours à un notaire n'est obligatoire que si un apport d'immeuble est effectué lors de la constitution du capital. Il est aussi conseillé dans le cas d'une SCI entre époux, pour éviter que le fisc requalifie l'opération en donation déguisée. On peut aussi consulter un avocat. Mais si l'on rédige les statuts soi-même, le coût global de constitution de la SCI se limite à 300 € (ce fut notre cas). On peut s'inspirer de statuts prêtés par un ami. On peut aussi trouver des statuts-types dans des livres ou sur l'internet. Attention, la plupart de ceux que l'on trouve sur le web sont payants. En cherchant bien, j'en ai trouvé plusieurs, mis à disposition par de bons Samaritains. Il faut juste savoir entrer les bonnes requêtes dans Google ou Yahoo.

Les statuts doivent obligatoirement comporter :

  • La forme de la société (généralement SCI de location).
  • Les apports de chaque associé : ils déterminent leurs droits dans le capital de la société. L'apport peut être fait en numéraire (argent), en nature (immeuble ou terrain par exemple) ou exceptionnellement en industrie (connaissances techniques, travail...). Lorsqu'une personne mariée sous un régime de communauté de biens apporte des biens appartenant à la communauté, elle doit impérativement en avertir son conjoint. Celui-ci intervient généralement lors de la signature des statuts et reconnaît qu'il a bien été informé de l'utilisation de biens communs pour réaliser l'apport. Il peut être utile, à cette occasion, de lui demander qu'il renonce par avance à revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts de son conjoint. Ici nous avons apporté 1 000 euros, répartis entre nous quatre. Pour que des majorités puissent être facilement dégagées, l'un d'entre nous (votre serviteur) a apporté 280 €. Les trois autres : 240 €. Je possédais donc 28 % de cette SCI.
  • La dénomination de la société : elle peut être fantaisiste, liée au lieu de situation de l'immeuble ou à l'objet social en général. Elle peut également comporter le nom d'un ou plusieurs associés. Il est prudent de vérifier auprès de l'INPI que le nom, s'il est fantaisiste, n'est pas déjà utilisé. Ici, nous avons pris les deux premières lettres de chacun de nos noms.
  • Son siège social : il est fixé librement par les statuts mais doit être réel. Il ne correspond pas forcément au lieu de situation de l'immeuble et peut être situé au domicile du dirigeant. Dans notre cas, la SCI est domiciliée au cabinet d'orthophonie.
  • L'objet : il doit être purement civil, c'est à dire se limiter à l'acquisition et la gestion d'immeubles. Dans une SCI de location, la vente d'un immeuble n'est envisageable que si elle a un caractère exceptionnel.
  • La durée de la société : la durée maximale est 99 ans à compter du jour de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Nous avons mis 99 ans.
  • Les modalités de fonctionnement : la SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants, rémunérés ou non, qui doivent rendre compte de leur gestion, dans un rapport, chaque année à l'assemblée des associés. Attention, sauf disposition contraire des statuts, le gérant peut être révoqué par simple décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Une clause peut donc être introduite protégeant le gérant-associé (dans notre cas, c'est moi) de ce genre de désaveu.
  • Les associés doivent également envisager la possibilité de quitter la SCI. Le code civil prévoit que les parts sociales ne peuvent être cédées (ventes, donations...), hormis aux ascendants et descendants, qu'avec l'accord de tous les associés. L'unanimité étant très difficile à obtenir, les statuts peuvent par exemple prévoir que toute cession de parts sociales, même à des ascendants ou descendants, sera soumise à l'agrément de la majorité des associés (ou des 2/3).
  • De même, il est souhaitable de fixer à l'avance l'éventualité du décès d'un associé. Là encore, les statuts peuvent compléter la loi et prévoir l'agrément des héritiers par les associés.
Merci à l'agence Création d'Entreprise pour ces éléments.

2) Ouverture d'un compte bancaire

On y dépose aussitôt les montants décrits dans les statuts, pour constituer le capital.

3) Enregistrement des statuts par le fisc.

Il faut leur montrer 4 exemplaires. Si un immeuble est apporté dans le capital, l'acte doit être publié au registre des hypothèques.

4) Publier une annonce dans un journal d'annonces légales.

C'est ce qui nous a coûté le plus cher : environ 150 €, juste pour que la création de la SCI soit connue.

5) Immatriculation au tribunal de commerce.

Dernière étape de ce petit périple. Le greffe du tribunal de commerce donne alors un numéro d'immatriculation. Il prend des frais, pour ce faire.

vendredi 17 octobre 2008

CARPIMKO : nouveau simulateur



Après la douche froide d'hier, j'ai cherché à voir la triste vérité en face et j'ai retravaillé mon simulateur de CARPIMKO, que je vous avais présenté le 24 septembre (cliquez ici).

Pour mémoire : dans un but de simplification, j'avais fait démarrer la carrière à 29 000 € de bénéfice annuel, parce que les formules ne sont pas les mêmes en-dessous de 28 285 €. Mais en exclusivité mondiale, voici ce que va cotiser, par an, quelqu'un qui a un bénéfice de 20 000 € :

Avant samedi dernier : 3 503 € (j'exclus toujours la cotisation au régime invalidité-décès qui n'a rien à voir avec la retreite), dont 78 € pour le régime des praticiens conventionnés.
Avec les nouveaux barèmes pour 2011 : 4 046 €, dont 540 € pour le régime des praticiens conventionnés.
Jusqu'alors, les 78 € cotisés chaque année lui garantissaient 114,40 € de retraite annuelle supplémentaire.
En 2011, ses 540 € cotisés chaque année lui garantiront 29,40 € de retraite annuelle supplémentaire (calculs effectués hors inflation). Je n'en reviens toujours pas.

Mon simulateur de CARPIMKO, pour une carrière commençant à 29 000 € et finissant à 50 000 €, donne ces chiffres totaux sur 40 ans de cotisation :

Total des cotisations retraite : 193 933 € au lieu de 168 753 €, soit 25 180 € de plus, pris dans votre poche.
Pension mensuelle à la retraite : 1 623 € au lieu de 1 876 €.

En attendant la prochaine réforme... Tenez, pourquoi pas une réforme de l'URSSAF ? Relisez cet article du 2 août, vous y trouverez une nouvelle idée de réforme qui ferait du bien à la sécurité sociale. Autre proposition : arrêtons tous de travailler pour le bien de la sécurité sociale.

ERRATUM : finalement, la sécurité sociale va continuer à cotiser pour nous, du moins pour l'instant. On va donc bien passer à 540 € de cotisation forfaitaire en 2011, mais la sécu en paiera les 2/3. En revanche, elle ne paiera que la moitié de la nouvelle cotisation proportionnelle. C'est la CARPIMKO qui le dit dans son bulletin. Soyons heureux : le rendement est donc divisé par 6,2 au lieu de 10,81. Voir cet article du 3 novembre.

jeudi 16 octobre 2008

CARPIMKO : De Profundis




Je dois malheureusement interrompre ma passionnante série sur les SCI. Non pour ménager un suspense haletant, mais pour vous faire part du décès dans des circonstances atroces de notre Avantage Social Vieillesse (ASV), samedi matin. Pendant que je taillais frénétiquement mes thuyas pour obtenir les biceps de Sylvester Stallone, le Journal Officiel publiait un décret de la veille, mettant fin à un de nos rares acquis sociaux.

L'ASV concerne le régime de retraite des praticiens conventionnés de la CARPIMKO, dont je parlais dans cet article. Pour résumer, outre le régime de base et le régime complémentaire, que possèdent aussi les autres professions, nous avons un troisième régime, très avantageux parce que la sécurité sociale y cotisait fortement pour nous. Notre cotisation, forfaitaire, n'était que de 78€ pour cette année. Oh bien sûr, ça augmentait chaque année, même si l'AMO était gelé. Mais cela restait très intéressant pour nos vieux jours et pour les retraités actuels. Arrivé à 65 ans, ce régime donnait 4576 € par an. Mais il faut en parler au passé. Ce pauvre ASV a été exécuté en règle et achevé dans la foulée. Voici le déroulement de cette exécution publique.

Première salve :
La cotisation augmente dans des proportions affolantes. Elle passe de 78 € à :
400 € pour l’exercice 2008 ;
500 € pour l’exercice 2009 ;
500 € pour l’exercice 2010 ;
540 € pour l’exercice 2011.
A compter de l’exercice 2012, ça suivra l'inflation chaque année (mais pas nos lettres-clés, bien sûr).

Déjà, en lisant ça, j'ai cru qu'il y avait une erreur. On aurait pu espérer qu'une augmentation aussi démentielle permette de maintenir les droits à la retraite. Mais nul espoir n'était permis, samedi matin.

Seconde salve :
Le nombre de points attribués en contrepartie de cette cotisation forfaitaire est fixé à :
44 pour l’exercice 2008 ;
26,5 pour l’exercice 2009 ;
24,5 à compter de l’exercice 2010.

Troisième salve :
On vous donne moins de points de retraite en payant beaucoup plus, mais en plus ces points perdent de leur valeur :
2,60 € pour l’exercice 2008 ;
1,20 € pour l’exercice 2009. Puis l'inflation.
Les retraités actuels voient aussi leur pension baisser, selon un barème complexe. C'est d'autant plus frustrant pour eux qu'ils ont moins de capacité que les actifs de réagir financièrement.

Coup de grâce :
A compter de 2010, en plus de l'énorme cotisation forfaitaire, une "cotisation d'ajustement" sera instaurée. Elle sera de :
0,25% des revenus de l’avant-dernière année en 2010
0,4 % ensuite.
Donc un paramédical qui aura gagné 30 000 € paiera 120 € en 2011, à ajouter aux 540 € forfaitaires. Donc 660 € au lieu de 78 € cette année !?!
Réjouissons-nous : cette nouvelle cotisation donnera quelques points en plus. Quel bonheur !

Autre grand bonheur : cette explosion de la cotisation est déductible des impôts, de l'URSSAF et... de la CARPIMKO. Y aurait-il une justice, malgré tout ? Je donnerai demain des exemples chiffrés des conséquences de cette réforme. Mais d'ores et déjà, contemplons ensemble l'effondrement de la cotisation forfaitaire :

Actuellement, chaque année on paie 78 € sur le régime des praticiens conventionnés, pour augmenter sa retraite de 114,40 € (4576 € sur 40 ans). En 2011, nous paierons 540 € pour augmenter notre hypothétique retraite de 24,5 x 1,20 € = 29,40 € (hors inflation). La cotisation forfaitaire aura donc été multipliée par 6,92 et la retraite divisée par 3,89. Donc un rendement divisé par 10,81. Attention, pas 10,81 %, ce serait trop beau...

Ce régime de retraite n'a plus aucun intérêt. Il ruine le peu de confiance qu'on pouvait encore accorder à notre système de retraite. J'avais déjà décrit ici l'évolution scandaleuse de nos cotisations depuis 1990. Mais là nous touchons le fond. La preuve est faite qu'un gouvernement peut vraiment nous infliger n'importe quelle punition sans que nous puissions réagir. Les syndicats protestent... mais la caravane passe.

ERRATUM : finalement, la sécurité sociale va continuer à cotiser pour nous, du moins pour l'instant. On va donc bien passer à 540 € de cotisation forfaitaire en 2011, mais la sécu en paiera les 2/3. En revanche, elle ne paiera que la moitié de la nouvelle cotisation proportionnelle. C'est la CARPIMKO qui le dit dans son bulletin. Soyons heureux : le rendement est donc divisé par 6,2 au lieu de 10,81. Voir cet article du 3 novembre.

mercredi 15 octobre 2008

Cabinet : SCI or not SCI ? -1


Dans mon article du 5 septembre, j'ai parlé de l'achat du cabinet et j'ai évoqué la création d'une SCI à cet effet. Aujourd'hui, je voudrais approfondir ce sujet précis qui concerne ceux qui achètent avec leur conjoint, leur famille ou à plusieurs associés.

Une SCI est une Société Civile Immobilière :

- Société : il faut au moins 2 associés, même si l'un possède 99% des parts. Il n'y a pas de capital minimum, ni de prix minimum pour 1 part. La nôtre, par exemple, comporte 1000 parts de 1 €. Nous avions donc apporté 1000 € sur le compte lors de la création. Mais nous aurions pu mettre 100 parts de 1 €.
- Civile : sans but commercial. C'est moins vrai quand la société choisit d'être à l'impôt sur les sociétés, au lieu de l'impôt sur le revenu classique (j'y reviendrai).
- Immobilière : la société construit, vend et / ou loue des biens immobiliers. Elle ne doit pas sortir de ce champ d'intervention, bien précisé dans ses statuts. La grande majorité des SCI sont en fait des SCIL : SCI de location, qui ont juste pour but de posséder un bien immobilier (ou plusieurs) et de les louer. Une SCI peut louer un local nu ou meublé. Mais si c'est meublé, elle sera obligatoirement assujettie à l'impôt sur les sociétés : le fisc considère que la location meublée est une activité commerciale.

Pourquoi créer une SCI pour acheter son local pro ? On peut y voir 5 raisons majeures :
  1. Eviter l'indivision : posséder un local immobilier à plusieurs, sans SCI, peut vite devenir un enfer si les différents copropriétaires ne sont pas toujours tous d'accord. En indivision, chaque décision doit être prise à l'unanimité. En SCI, c'est à la majorité. Par ailleurs, la loi dit que "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision". Cela signifie que celui qui veut sortir de l'indivision peut forcer la vente du bien. En SCI, celui qui veut sortir va vendre ses parts, point final. La société restera propriétaire. C'est un énorme avantage quand plusieurs associés achètent leur cabinet. Mais même si c'est un couple qui achète, avec un seul praticien parmi les deux (l'autre travaillant ailleurs ou ne travaillant pas), la SCI permet de mieux gérer une séparation.
  2. Parvenir à réunir une somme qu'on n'aurait pas pu obtenir tout seul. On peut par exemple imaginer de créer une SCI avec ses parents ou ses frères et soeurs qui aident à réunir la somme nécessaire, puis leur racheter progressivement leurs parts.
  3. Bien anticiper l'arrêt d'activité et éviter les plus-values immobilières professionnelles qui apparaissent dès que, au moment de la retraite, le professionnel fait basculer son local professionnel dans le secteur privé. Le seul fait de ce basculement entraîne une imposition sérieuse alorsqu'il n'y pas eu vente du local ni échange d'argent (merci au syndicat des ophtalmologistes pour ce point intéressant).
  4. Transmettre un patrimoine immobilier à sa descendance, éventuellement en réalisant un démembrement de propriété. J'ai déjà parlé de ce principe hier. On donne alors la nue-propriété (la possession du local) en gardant l'usufruit (ce que rapporte le local). La donation de parts avec réserve d'usufruit entraîne les droits de donation calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété des parts. Au décès du donateur, les enfants qui ont bénéficié du démembrement, recueillent automatiquement l'usufruit et deviennent ainsi propriétaires des parts de la SCI, sans droits de succession à payer. Comme chaque parent peut donner 46 000 € sans impôt tous les 10 ans, on peut transmettre progressivement ses parts à ses enfants. Il est conseillé de garder au moins une part en pleine propriété. Attention, il faut éviter de faire entrer des enfants mineurs dans une société qui doit emprunter : il faut alors l'accord d'un juge des tutelles, qui va mettre plusieurs mois à répondre ou, pire, qui ne sera pas d'accord.
  5. Payer très peu d'impôts sur les loyers perçus, en optant pour l'impôt sur les sociétés au lieu de l'impôt sur le revenu. Mais il y a un gros inconvénient en cas de revente du cabinet. L'énorme majorité des SCI reste à l'impôt sur le revenu, ce qui amène leurs associés à payer beaucoup d'impôts sur les loyers. J'en parlerai dans un article qui comparera les deux statuts.
Dans les jours à venir, j'expliquerai comment on crée facilement une SCI, avec ou sans notaire, en donnant encore l'exemple de la nôtre. Je dirai aussi quelles obligations (très supportables) sont imposées par l'utilisation d'une telle société. Je comparerai enfin, comme promis, les deux statuts : SCI à l'impôt sur le revenu / SCI à l'impôt sur les sociétés.

Je terminerai en mentionnant un livre qui m'a presque tout appris sur ce sujet : "Sociétés Civiles Immobilières" de Michel Bühl, éditions Delmas. Vous le trouverez sur ce site, par exemple.

mardi 14 octobre 2008

Immobilier malgré tout ? Conseils encore



En France, presque tout le monde commence à constater la baisse des prix des biens immobiliers, voire des loyers dans certains endroits comme par exemple le Havre (-15%) ou le premier arrondissement de Lyon (-5,4%). Dans l'ancien, les délais de vente s'allongent fortement, parce que les vendeurs ont du mal à renoncer au prix qu'ils escomptaient au début de la mise en vente. Cela crée des situations extrêmement tendues pour ceux qui ont acheté leur nouveau logement avant de vendre l'ancien : ils ont généralement souscrit un prêt relai auprès d'une banque. Ce crédit peut devenir étouffant.

Concernant l'immobilier locatif, les experts interrogés par le Figaro Magazine de samedi ne sont pas d'accord entre eux. L'un conseille d'attendre quelques années pour passer la crise. Pour un autre, il est inutile d'attendre : sur une période de 20 ans, une petite baisse du prix a peu d'impact sur le rendement total de l'opération. Il ajoute qu'on ne connaît pas les taux d'intérêt dans 6 ou 12 mois. J'avoue lire plus souvent le premier avis que le second, en ce moment.

Pour ceux qui ne veulent pas attendre, il vaut mieux investir dans des centres-villes dynamiques comme ceux de Bordeaux ou Marseille ; et surtout mettre à la location des logements de qualité sans défaut tels qu'une pièce sombre ou une mauvaise isolation.

Les "experts" (du Figaro, pas de TF1) donnent aussi 4 conseils précis :

1) Sécuriser les revenus des loyers.

En cette période incertaine, quand on loue ou qu'on re-loue un logement, il vaut mieux souscrire une assurance perte de loyer ou se servir du système Pass-GRL (garantie des risques locatifs) lié au 1% logement et à l'Etat. Voir les détails ici.

2) Optimiser la rentabilité de la pierre.

Les simulations montrent que pour les gens fortement imposés ou disposant déjà de revenus fonciers, il vaut mieux acheter du neuf que de l'ancien avec travaux, puis louer dans le cadre de la loi Borloo. Mais l'article ne dit pas ce qu'il convient de faire si on est faiblement imposé, comme un paramédical ayant un conjoint au SMIC et 2 enfants. Dans ce cas, l'immobilier ancien avec travaux est bien plus indiqué. Surtout si le conjoint est bricoleur ;-)
Les SCPI sont aussi un bon choix dans ce cas, mais en attendant aussi la fin de la crise. Je reviendrai sur tout ça dans des articles sur la fiscalité de l'immobilier et sur les SCPI, réellement accessibles à tout le monde.

3) Investir en nue-propriété (original)

C'est un mode d'acquisition très original : on devient propriétaire d'un bien, sans en avoir l'usufruit. Donc sans encaisser de loyer, mais sans payer la taxe foncière, ni s'occuper des locataires, ni régler l'entretien. Seuls d'éventuels gros travaux peuvent être à payer. Mais si on achète du neuf, les gros travaux ne sont pas pour demain.

Acheter de l'immobilier sans encaisser de loyers, c'est n'importe quoi, non ? Eh bien... non. Dans ce système, on ne paie que 50 à 60% du prix, lors de l'acquisition, selon la durée de l'usufruit qu'on laisse à un bailleur (par exemple un bailleur social). Et au bout de 15 à 17 ans, l'usufruit revient au nu-propriétaire, qui devient pleinement propriétaire sans débourser un centime de plus. C'est même le bailleur qui paie l'éventuelle remise en état. A la fin, l'acquéreur se retrouve avec 100% de la valeur du bien, en n'en ayant payé que la moitié. Le tout est de pouvoir rembourser la banque sans percevoir de loyers pendant 15 à 17 ans.

Sur le plan fiscal, le nu-propriétaire déduit les intérêts d'emprunt et les éventuels gros travaux. Et il ne paie aucun impôt sur la plus-value en cas de vente après 15 ans. Exemple de sociétés utilisant ce système : Perl dans l'immobilier de logement ; Pierre & Vacances dans l'immobilier de vacances.

4) Acheter une ou des chambre(s) de maisons de retraite

Les besoins dans ce domaine vont être importants : le nombre de personnes dépendantes va passer de 900 000 à 1 200 000 d'ici 30 ans, selon l'INSEE. Une chambre en EHPAD de 20 à 25 m2 coûte 80 000 à 110 000 € hors taxes. Elle est louée meublée, ce qui permet d'utiliser l'excellent statut fiscal du loueur de meublé non professionnel (voire loueur en meublé professionnel si l'investissement est très important). Le bien est confié au gestionnaire de l'EHPAD, qui verse un loyer de 5 à 6,5% pendant un bail de 9 ans renouvelable. Il faut bien entendu s'assurer de la qualité du gestionnaire : s'il s'écroule, le loyer disparaît et la chambre est très difficile à revendre. Le Figaro Magazine cite le groupe Quiétude Séniors parmi les bons exploitants.

L'article oublie de mentionner un point qui m'effraie dans ce système : à la fin des 9 ans du premier bail, le gestionnaire peut chercher à négocier le loyer à la baisse, arguant par exemple du fait que les normes sanitaires ont changé. Difficile de refuser : le loueur en meublé est pieds et poings liés. J'ai la même crainte pour les résidences de tourisme en zone de revitalisation rurale (loi Demessine).

Décidément, les conseilleurs ne sont pas les payeurs. Pour bien faire le tour d'une question, il vaut mieux s'instruire dans des livres ou des revues spécialisées comme Mieux Vivre Votre Argent que dans des magazines généralistes.

lundi 13 octobre 2008

Que faire actuellement : bons conseils


Le Figaro Magazine de samedi comportait un dossier sur les placements. Voici un résumé des 10 conseils avisés qu'ils ont donnés. Certains se chevauchent, comme vous le verrez.

1) Rester liquide

En temps ordinaire, il est souhaitable de pouvoir disposer immédiatement de 10 à 15% de son épargne. Voir mes articles sur le livret A, les autres livrets défiscalisés, les super livrets et les SICAV monétaires. Mais actuellement, il est préférable d'avoir 50 % de liquidités.

2) Acheter de l'or (là j'ai appris quelque chose)

Ils conseillent d'acheter des actions de mines d'or d'Amérique du nord comme Barrick Gold et Newmont Mining. Mais ils disent aussi qu'il est raisonnable d'acheter de l'or physique : le napoléon de 20 francs, la pièce de 20 francs suisses et celle de 20 dollars américains sont faciles à négocier si elles sont bien conservées, dans de petits sachets prévus pour cela.

3) Acheter des SICAV monétaires à court terme et des SICAV actions à moyen terme

Là, l'intervenant, M. Touati, qu'on voit beaucoup dans les médias en ce moment, dit la même chose que le conseil n°1, pour le court terme. Mais il dit que les actions ont tellement baissé, qu'on peut en acheter en visant un objectif long (pour M. Touati, 3 ans = long). Il préconise les SICAV comportant des entreprises à haute technologie, notamment dans les pays émergents, et tout particulièrement les hautes technologies de l'énergie. Il prévoit même une bulle dans ce domaine pour les prochaines années.

4) Acheter des SICAV monétaires

Bis repetita placent... Un encadré conseille aussi d'ouvrir plusieurs comptes à terme, à échéances différentes. Voir mon article sur les comptes à terme.

5) Privilégier les greentechs

Les technologies de développement durable, comme par exemple le photovoltaïque, sont à surveiller de près. Ce conseil confirme le conseil n°3.

6) Charger le livret A

Il y a eu deux fois plus d'ouvertures de livrets A cette année que l'an dernier : 4% net d'impôt et complètement sûrs, ça motive. Cette page du dossier détaille aussi les offres des banques et des super livrets. Mais vous connaissez déjà les meilleures, ô fidèles lecteurs ;-)

7) Anticiper un investissement immobilier avec un PEL

Voir mon article sur ce sujet.

8) Verser sur son plan d'épargne entreprise (PEE)

Valable pour ceux d'entre nous qui ont un conjoint salarié, un conjoint collaborateur ou simplement un employé, tel que la femme de ménage du cabinet (un vrai rêve pour le Serpillière Man que je suis chaque soir). Je reviendrai sur le PEE dans un article à part. Mais l'article dit que l'abondement patronal et le cadre fiscal du PEE constituent une aubaine à ne pas négliger. D'ailleurs les Français l'ont bien compris : les encours gérés par les PEE ont triplé en 10 ans.

9) Rester sous-exposé concernant les actions

Le conseil n°3 disait qu'on pouvait y revenir avec une visée ayant un horizon de 3 ans. Mais cette partie du dossier dit qu'il est impossible de voir sérieusement la croissance revenir avant 2010. Si l'on plonge tout de même un orteil dans ce bain, mieux vaut être très sélectif. Aucun secteur n'est porteur pour l'instant.

10) Acheter des Fonds Communs de Placement dans l'Innonvation (FCPI)

Là aussi, je ferai un article complet sur ce type de placement qui concerne tous ceux qui paient des impôts. Quand vous y souscrivez, vous obtenez un crédit d'impôt de 25%. Ensuite, l'argent est bloqué pendant 7 à 10 ans. Ils conseillent 10, pour laisser le temps de prospérer aux jeunes entreprises innovantes possédées par le fonds. C'est en fait du capital-risque, permettant de faire éclore des entreprises utiles à la croissance future de la France. Donc un placement aidé par l'Etat, mais risqué.

Voilà pour ces 10 conseils. Ils valent ce qu'ils valent, mais comme on retrouve la plupart d'entre eux dans toute la presse économique actuelle, il me semblait logique de vous les résumer ici. Finissons par un onzième conseil qui ne servira pas qu'en temps de crise :

vendredi 10 octobre 2008

Autres prêts réglementés



Mes deux articles précédents parlaient du prêt à taux zéro et du prêt 1% Employeur. Il existe plusieurs autres prêts réglementés, dont les avantages s'avèrent divers. Autant jouer sur toute la gamme à laquelle on a droit. Bien entendu, la plupart de ces formules spéciales ne concernent que ceux d'entre nous qui démarrent leur carrière, ou ceux qui limitent leur activité. Nos collègues salariés, eux, sont directement concernés.

1) Le Prêt Accession Sociale (PAS)

Le PAS a le même objectif que le prêt à taux zéro : permettre aux personnes à revenus modestes d'accéder à la propriété de leur résidence principale. Il ouvre aussi le droit aux APL. Il propose des taux modérés, plafonnés par la loi, et un remboursement sur 10 à 25 ans. Contrairement aux prêts décrits hier et avant-hier, le PAS peut financer en totalité le bien immobilier acheté. Mais ce n'est pas obligatoire : on a tout intérêt à l'associer aux autres prêts aidés. Dernier avantage pour les salariés : en cas de chômage, il permet un abaissement temporaire des mensualités.

Le logement doit avoir une surface minimale : 14 m2 pour un célibataire, 16 m2 pour deux personnes et 9 m2 par personne supplémentaire. Le PAS exige aussi qu'une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers soient pris sur le logement, ainsi qu'une assurance invalidité-décès sur le prêt, bien sûr.

Les ressources du ménage ne doivent pas excéder ces montants :


2) Le Prêt Conventionné (PC)

Enfin un prêt réglementé SANS CONDITION DE RESSOURCES ! Il donne aussi droit à l'aide personnalisée au logement (APL) ; c'est d'ailleurs son principal avantage. Les taux d'intérêt sont plafonnés, mais ils égalent voire dépassent ceux des prêts non conventionnés. Il y a donc un calcul à faire, en fonction de l'APL escomptée. Si l'on a accès au PAS, le PC n'a pas d'utilité.

Les surfaces minimales exigées sont les mêmes que celles du PAS. Le PC est amortissable sur 5 à 30 ans, mais on peut réduire cette durée à 0, ou l'allonger à 35 ans. Il peut financer la totalité de l'opération immobilière, sans aucun apport personnel.

3) Le Prêt Paris Logement 0% (PPL 0%)

Ceux qui achètent leur résidence principale dans la ville de Paris peuvent bénéficier, sous certaines conditions, d'un prêt à taux zéro qui peut s'ajouter au prêt à taux zéro de l'Etat, au prêt 1% Employeur, au PAS ou au PC. Le PPL 0% ne doit pas financer plus de 50% du logement. La Mairie prête 24 200 € à un célibataire, 39 600 € à partir de 2 personnes. Ce montant doit être remboursé sur au moins 15 ans. Il faut être primo-accédant, ou tout au moins ne pas être propriétaire de sa résidence principale au moment de l'achat, ni au cours de l'année civile en cours et des deux années précédentes. Il faut aussi remplir au moins l'un de ces critères :
  • Etre locataire du parc privé ou social de Paris depuis au moins 1 an.
  • Acheter un logement adapté pour loger une personne handicapée physique qui peut être l'acquéreur lui-même ou une autre personne destinée à vivre avec lui.
  • Etre un agent de la ville de Paris et du Centre d'action sociale de la ville de Paris,
    policier de la Préfecture de Police, sapeur pompier de Paris, personnel soignant de la fonction publique hospitalière dans les hôpitaux parisiens de l'Assistance publique. Nos collègues salariés parisiens sont donc pleinement concernés par ce critère.
Voici les plafonds de ressources annuelles à ne pas dépasser (le revenu de référence est celui de l'année N-2, donc 2006 actuellement) :

Ces plafonds peuvent correspondre aussi à bien des paramédicaux libéraux. Paris vous fait les yeux doux, ça compense un peu les prix démentiels de son parc immobilier.

jeudi 9 octobre 2008

Le Prêt 1% Employeur


J'ai parlé hier du prêt à taux zéro, bien intéressant quand on achète sa résidence principale. Il existe aussi un prêt à 1,5%, cumulable avec celui d'hier : le Prêt 1% Employeur. Ces prêts ne constitueront pas la plus grosse partie de la somme empruntée, mais ils permettent de diminuer la mensualité totale et donc le taux d'endettement.

Si votre conjoint(e) travaille dans une entreprise de plus de 10 salariés, son patron cotise au "1% employeur", appelé couramment "1% patronal". En 1953, lors de la généralisation de ce dispositif, l'entrepreneur devait payer une cotisation égale à 1% de sa masse salariale, d'où le nom. Maintenant, c'est 0,45%. Il est obligé de payer, mais il a le droit de choisir comment sa cotisation sera utilisée par ses salariés. Il existe deux destinations possibles :

- des locations conventionnées, à prix préférentiel
- des prêts à 1,5 % hors assurance, sur 5 à 15 ans, pour l'achat de son premier logement.

Le patron peut décider d'attribuer la somme entière aux locations. Dans ce cas, pas de prêt possible. Par ailleurs, les montants distribués sont limités et fixés annuellement. Si la contribution a été dépensée, c'est trop tard pour cette année. Pour le savoir, il faut demander à l'organisme collecteur (ex : le CIL) si on peut profiter d'un prêt et dans quelles conditions.

La patron fixe comme il veut le montant du prêt. Mais il ne peut pas dépasser certains plafonds :
  • Zone 1 : 17 600 € ; cette zone comprend l’agglomération de Paris, les zones d’urbanisation et les villes nouvelles de la région d’Ile-de-France.
  • Zone 2 : 14 400 € ; cette zone comprend le reste de la région d’Ile-de-France, les agglomérations et communautés urbaines de plus de 100 000 habitants au dernier recensement partiel connu, les zones d’urbanisation et les villes nouvelles hors de la région d’Ile-de-France, les îles non reliées au continent par voie routière, les cantons du département de l’Oise suivants : Chantilly, Creil, Nogent-sur-Oise, Creil Sud, Montataire, Neuilly-en-Thelle, Pont-Saint-Maxence, Senlis et Nanteuil-le- Haudoin.
  • Zone 3 : 11 200 € ; cette zone comprend le reste du territoire, sauf les DOM.
Ces plafonds peuvent être dépassés dans certains cas précis. Je n'en donnerai pas toute la liste ici, mais elle est consultable en cliquant sur ce lien du Ministère du Logement.

mercredi 8 octobre 2008

Le prêt à taux zéro


Le mois dernier, j'ai parlé de l'achat de la résidence principale. Je voudrais y ajouter un article sur les prêts aidés. Pour ceux d'entre nous qui ont des revenus modestes, notamment en début de carrière, il est possible d'emprunter une partie du prix de sa résidence principale à des taux complètement hors marché. Ces crédits spéciaux permettent souvent de faire passer un dossier qui serait refusé s'il ne comportait qu'un prêt normal à 5,5 %. Ils viennent donc réduire le crédit principal. J'ai déjà parlé du PEL et du CEL. Mais le plus avantageux d'entre eux est le prêt à taux zéro, même s'il ne peut dépasser 20 % du prix du bien (30% dans les zones franches). Certaines villes, comme Paris ou Nantes, mais aussi quelques départements comme le 92, permettent de dépasser ces 20%. Le taux est donc nul, mais les frais de dossier aussi !

L'organisme qui prête à taux zéro perd 3% d'inflation tous les ans. C'est excellent pour l'emprunteur, qui peut même différer le remboursement de 18 mois ! Ce type de prêt existe pour l'immobilier neuf comme pour l'ancien, avec ou sans travaux. Il est bien sûr proposé sous condition de ressource et avec des plafonds dans les sommes prêtées. Concernant les logements anciens, les plafonds sont plus bas (-10, -20 ou -25% selon la zone géographique). La loi impose d'autres contraintes aux logements anciens, pour qu'on évite d'acheter n'importe quoi : la surface totale doit dépasser 14 m2 ; la pièce principale doit dépasser 7 m2 ; il doit y avoir au moins un WC ou une salle d'eau. Si le logement a plus de 20 ans, un expert doit confirmer le respect de ces normes. Il peut imposer des travaux à l'emprunteur.

Les conditions de ressources et les montants prêtés dépendent de la zone où se trouve le logement. La loi divise la France en 3 zones :

  • Zone A : Paris et grande agglomération, Côte d'Azur, Genevois français
  • Zone B : Ile de France hors zone A, agglomérations supérieures à 50 000 habitants (ex : Le Havre), quelques zones frontalières ou littorales
  • Zone C : le reste du territoire
Voici les plafonds de ressources à ne pas dépasser pour un logement ancien :


Maintenant pour le neuf :


Ce qui compte, c'est le "revenu de référence" inscrit sur l'avis d'imposition. Voyons à présent le montant maximum que l'on peut emprunter dans l'ancien :


Et le montant maximum que l'on peut emprunter dans le neuf :


Pour rembourser ce prêt très spécial, l'échéancier est calculé son le revenu et le montant total de tous les crédits souscrits pour la résidence principale. Si le revenu est bas, le remboursement est plus étalé dans le temps. La loi a tout prévu. La formule de calcul est complexe, donc je ne la reproduis pas ici pour ne pas vous faire fuir. On peut réduire la durée de remboursement si on le souhaite.

Même si les montants s'avèrent assez faibles, il serait dommage de ne pas profiter de ce prêt à 0% si on y a droit.

lundi 6 octobre 2008

Hé, l'ortho, T'AS EXPLOSE TON FORFAIT !!!


Le 29 septembre, les ministres Roselyse Bachelot, Xavier Bertrand et Eric Woerth ont présenté le projet de loi de financement de la sécurité sociale (PLFSS 2009). Vous trouverez le dossier de presse complet en cliquant sur ce lien. Vous pouvez lire les 92 pages du PDF si le coeur vous en dit ;-)

Le Centre National des Professions libérales de Santé (CNPS) tenait vendredi sa "journée de rentrée" (ils ont dû partir en vacances en septembre...), réunissant toutes ses fédérations adhérentes. Le Quotidien du Médecin a relaté hier cette journée, en soulignant ce qui tracasse les kinés, les orthoptistes et les orthophonistes. Mais laissons parler Roselyne Bachelot :

"On constate des écarts parfois très importants dans les traitements prescrits, aussi bien en ville qu’à l’hôpital, à des patients qui présentent pourtant un diagnostic semblable. Ce n’est pas normal. Ces écarts sont également significatifs pour des prescriptions en très forte croissance, comme les actes paramédicaux et les médicaments inscrits sur la liste dite « en sus » à l’hôpital. Le système de soins présente ainsi un potentiel d’efficience sans doute non négligeable. Le PLFSS pour 2009 propose en conséquence deux mesures permettant d’homogénéiser certaines prescriptions. La première concerne les actes en série, notamment des paramédicaux, tels que les séances de masso-kinésithérapie : il est proposé de soumettre les patients et les professionnels de santé au respect de référentiels validés par la Haute autorité de santé (HAS) et donnant des repères précis (nombre d’actes ou de séances nécessaires pour des traitements donnés). Des exceptions justifiées resteront évidemment possible en fonction des données médicales du patient."

D'après le syndicats de kinés, nous verrions donc apparaître le travail au forfait, qui est dans l'air depuis pas mal de temps dans les hautes sphères. Cela concerne aussi les orthophonistes et les orthoptistes. Mme Bachelot parle plus loin de créer des logiciels d'aide à la prescription pour les médecins. Il est logique de penser que ces logiciels leur diront combien de séances ils doivent prescrire. Voilà un joli retour en arrière. Devrons-nous travailler bénévolement à la fin du forfait, si le patient nécessite un renouvellement et le souhaite ? Le médecin-conseil pourra toujours se réfugier derrière les nouveaux référentiels de prescription opposables, pour imposer un arrêt.

Une autre digue devrait bientôt céder : les tarifs conventionnés peuvent être gelés, nous le savons depuis longtemps, mais ils pourront aussi baisser, à l'avenir. Il en est clairement question pour les biologistes et les radiologues, dans le PLFSS 2009.

Enfin, ce projet introduit des schémas régionaux d'organisation des soins (SROS) avec des sortes de "préfets sanitaires". Ce système risque de mettre à mal les conventions nationales que nous avons avec la sécu, avec "une série d'initiatives locales sans cohérence", comme le dit Patrick Pérignon de la FNO.

Tout ceci m'incite à travailler encore et toujours davantage, tant que j'en ai le droit... et tant que je fournis un travail de qualité. Puisque demain sera pire qu'aujourd'hui, carpe diem. Quand les limites physiques et / ou la tolérance de ma femme auront atteint leur maximum, il faudra interrompre cette fuite en avant.

Garantie de 70 000 €


L'émission Capital de M6 d'hier soir était intéressante (comme toujours). Il y avait au moins deux informations à répercuter ici, concernant la garantie de 70 000 € en cas de faillite bancaire :

  1. Comme je le disais dans mon article de jeudi, le livret Orange d'ING n'est pas garanti à hauteur de 70 000 €. Le site France Transactions affirmait qu'il était garanti pour 38 000 €. Capital parle de 20 000 €. Un de mes banquiers me confirme d'ailleurs ce chiffre. Il reste que ces 20 000 € rapporteront 750 € bruts en six mois, avec la prime de bienvenue.
  2. Actuellement, le fonds de garantie ne pourrait donner 70 000 € à seulement ... 25 000 personnes. Mais tout le monde a l'air sûr que l'Etat donnerait au fonds la somme dont il aurait besoin si une grande banque française tombait, comme il a renfloué la banque franco-belge Dexia sans broncher la semaine dernière.
Je reste sidéré qu'un Etat, que le Premier ministre présente comme étant "en faillite", puisse dépenser des milliards d'euros dans les banques. Les banques étrangères qui financent nos déficits (Etat + sécu) doivent se frotter les mains. Demandons aux banques chinoises de payer un AMO à 3 euros, puisque tout est possible.

vendredi 3 octobre 2008

Effet de levier : démonstration


Il n'y a rien de mieux qu'un cas concret et réel pour se convaincre de l'utilité de l'effet de levier dont le parlais avant-hier.

En 2006, j'ai acheté 163 parts de la SCPI Participation Foncière 1. Je reviendrai un autre jour sur la notion de Société Civile de Placement Immobilier qui comporte de multiples avantages : aucune gestion directe des locataires, mutualisation du risque locatif, possibilité d'acheter à crédit, accès à l'immobilier commercial qui est bien plus rentable, etc... J'ai donc acheté 163 parts à 366 euros (316 € plus les frais et la TVA), donc 59 658 €. J'ai souscrit un crédit auprès de ma banque à 3,9 % sur 15 ans (excellent taux à l'époque, mais un bon taux actuel serait à 5%). L'assurance du prêt n'est pas celle de la banque, mais celle d'April, une compagnie d'assurances.

Le plan de financement est le suivant :
  • frais de dossier de la banque : 300 €
  • mensualité du crédit : 437,42 € ; assurance : en moyenne 6,29 € par mois, ce qui porte la mensualité à 443,72 €
  • loyer versé par la SCPI : au début 336,87 €. Donc un bon rendement brut de 7,8% sur 163 parts à 316 €. Le rendement net diminue en fonction de la tranche d'imposition et des autres placements immobiliers éventuellement défiscalisants.
  • effort d'épargne au début : 443,72 - 336,87 = 106,85 €
Si on exclut les revalorisations du loyer et du prix de la part, on peut donc déjà dire qu'en épargnant 106,85 € par mois pendant 15 ans (donc 19 233 € sortis de ma poche), je me retrouverai avec 163 x 316 = 51 508 €. Ca équivaut à une assurance-vie qui rapporterait 11,62 % tous les ans.

Les prévisions d'origine de l'évolution des loyers et du prix de la part étaient volontairement basses : +2 % par an. Ce chiffre permet d'encaisser des hausses importantes comme depuis 2 ans, suivies de baisses comme on pourrait en avoir dans les années à venir. Cela porte progressivement le loyer à 444,44 €, la 15ème année, et le prix des parts à 67 964 €. Cette année-là, l'effort d'épargne sera donc négatif : la mensualité du prêt bancaire sera toujours à 443,72, mais le loyer sera de 444,44 €.

Dans cette hypothèse basse, l'effort d'épargne aura donc été de 9962,69 € en 15 ans, soit une moyenne de 55,35 € par mois seulement, pour obtenir 67 964 € à la sortie. Cela équivaut en fait à une assurance-vie qui rapporterait 20,90 % chaque année, ce qui est quasiment impossible !

Imaginons une assurance-vie qui rapporte 6% par an en moyenne, grâce à un choix intelligent des fonds qu'elle contient. Si on y verse 55,35 € par mois, on n'obtiendra que 16 097 € à la sortie, au lieu de 67 964. L'effet de levier de mon placement SCPI m'aura donc procuré QUATRE FOIS PLUS qu'une assurance-vie, avec le même effort d'épargne ! Epargner en empruntant s'avère donc bien plus rentable. Quel dommage qu'on ne puisse pas emprunter pour placer en assurance-vie !

Bien évidemment, à l'heure actuelle, il vaut mieux attendre un peu et épargner sur des placements à court terme (voir l'article d'hier) pour préparer un achat avec effet de levier : les prix de l'immobilier devraient baisser, ce qui permettra des achats à bon compte.

Dernier point : dans mon raisonnement, j'ai volontairement négligé la fiscalité. Elle est plus forte sur l'immobilier que sur l'assurance-vie (sauf si on en sort avant 8 ans). Mais elle varie fortement selon les gens et ne remet pas en cause l'intérêt énorme de l'effet de levier. Les gens fortement imposés peuvent même utiliser la fiscalité en optant pour un prêt in fine, au lieu d'un prêt amortissable habituel. J'expliquerai ça plus tard...

jeudi 2 octobre 2008

Livret à 7% sans risque




Je devais détailler l'effet de levier aujourd'hui. Mais j'ai découvert ce matin une promotion intéressante que je voulais vous faire partager d'urgence.

A l'heure actuelle, les placements sûrs, tels que les super livrets en période de promotion, s'avèrent extrêmement utiles. Pour la trésorerie, bien sûr, mais aussi pour préparer un pécule qui ira sur de l'immobilier quand ce secteur aura achevé sa crise.

Dans mon article du 18 septembre, je parlais des publicités récurrentes de la banque hollandaise ING, qui font l'apologie du Livret Epargne Orange. Eh bien ils récidivent. Au lieu des 6% dont je parlais il y a 2 semaines, ils proposent 7% bruts pendant 6 mois glissants (6 mois à compter de la date d'ouverture), avec en plus 50 € de cadeau de bienvenue. On peut souscrire en ligne. Cette promotion a tout pour plaire, quitte à remettre le capital sur un livret A dans 6 mois, quand le taux du livret d'ING reviendra à ses habituels et insipides 3,3 % bruts.

Voici ce que rapporteront 10 000 € sur ce livret durant ces 6 mois :

  • 350 € bruts
  • 248,50 € nets si on opte pour le prélèvement libératoire ; 298,50 avec la prime de 50 €
  • 311,50 € nets si on n'est pas imposable ; 361,50 € avec la prime de 50 €

Petit rappel : ceux qui se trouvent dans les tranches marginales d'imposition à 0%, 5,5% ou 14% n'ont aucun intérêt à opter pour le prélèvement libératoire forfaitaire de 29%. Ils seront taxés respectivement à 11%, 16,5% et 25%, donc moins que 29. Ajoutez 1,1% à tout cela si la taxe RSA est instaurée.

Un livret A, sur la même somme et en 6 mois, produit 200 € d'intérêts nets. Dans le cas le moins favorable, le livret Orange aura donc gagné 98,50 € de plus qu'un livret A, pour 10 000 € placés. Si on n'est pas imposable, c'est 161,50 € de plus. Toujours bon à prendre, non ?

Une petite limitation : la garantie de 70 000 € de la banque de France ne s'applique pas à cette banque hollandaise. Elle est ici de 38 000 €. Mieux vaut donc ne pas dépasser cette somme sur le livret orange. 38 000 € rapporteront tout de même 994,30 € nets en cas de prélèvement libératoire et 1233,70 € si vous êtes non imposable. Et dans 6 mois, un autre super livret sera en promotion...

mercredi 1 octobre 2008

L'effet de levier



Depuis l'ouverture de ce blog, j'ai décrit l'évolution navrante de notre rémunération et de la CARPIMKO durant les 25 dernières années. J'ai ensuite proposé des solutions pour protéger nos liquidités de l'inflation, puisque nos lettres-clés sont bloquées. Enfin, j'ai parlé de plusieurs placements permettant de se fabriquer un patrimoine. Mais peut-on compter uniquement sur la CARPIMKO et l'assurance-vie (classique, PERP ou Madelin) pour vivre correctement dans 40 ans ?

J'ai déjà montré que la CARPIMKO ne pouvait inspirer confiance, notamment dans l'article où je présentais mon petit "simulateur de CARPIMKO". Reprenons l'exemple de l'orthophoniste dont je parlais : celui qui passe de 4 167 à 1876 € par mois, à 65 ans (à 60 ans, il perd encore un quart de sa retraite). Il lui manque donc 2 291 € par mois s'il veut maintenir sa façon de vivre, donc 27 492 € par an. Imaginons une hypothèse raisonnable, avec des fonds en euros rapportant 3% par an dans 40 ans. Il faut disposer d'un capital de 916 400 € pour que les intérêts annuels atteignent 27 492 €. Presque UN MILLION D'EURO !?!

Imaginons un(e) collègue qui réalise cet état de fait dès son installation et qui ouvre son assurance-vie dans la foulée. Si ce contrat rapporte 3% durant 40 ans, il lui faudra y verser 990 € par mois ! A 4% : 775 € par mois. Soyons fous, imaginons 5% grâce à une gestion dynamique au départ et sécuritaire à la fin : 601 € par mois.

Si on commence à y penser à 45 ans et que le contrat rapporte 3%, il faut y verser 2 791 € par mois. A 4% : 2 499 €. A 5% : 2 230 €. C'est quasiment impossible.

Il y a deux leçons à tirer de ces calculs :
  1. Il faut commencer à placer dès son installation.
  2. L'assurance-vie à elle seule nécessite un effort d'épargne important, même si on y pense à 25 ans. Difficile de penser en même temps à acheter sa résidence principale et son cabinet.
La raison est simple : au début du contrat, on n'accumule que très peu d'intérêts par an, puisqu'on n'y pas encore mis beaucoup. Il existe heureusement des placements où on a dès le début un rendement bien meilleur : ce sont ceux qui bénéficient de l'effet de levier.

L'effet de levier permet d'utiliser une petite partie de son argent pour réaliser un investissement plus important dont on pense que la valeur augmentera. Par exemple, si on achète un bien immobilier à crédit, on bénéficie dès le départ du loyer et (sauf actuellement) de la hausse du prix de ce bien. Mais les loyers sont basés dès le début sur la valeur TOTALE du bien, alors qu'on n'en a remboursé qu'une infime partie. C'est un avantage énorme par rapport à l'assurance-vie, où les intérêts versés sont très bas au début.

Cet ascenseur vers la richesse, qu'est l'effet de levier, n'existe pas que sur l'immobilier : on peut s'en servir aussi sur les marchés financiers, en achetant par exemple des warrants. A manipuler avec parcimonie par les temps qui courent... L'effet de levier peut aussi devenir un ascenseur vers la ruine, en bourse.

Je donnerai demain des exemples chiffrés qui mettront bien en évidence l'intérêt de l'effet de levier.