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vendredi 3 octobre 2008

Effet de levier : démonstration


Il n'y a rien de mieux qu'un cas concret et réel pour se convaincre de l'utilité de l'effet de levier dont le parlais avant-hier.

En 2006, j'ai acheté 163 parts de la SCPI Participation Foncière 1. Je reviendrai un autre jour sur la notion de Société Civile de Placement Immobilier qui comporte de multiples avantages : aucune gestion directe des locataires, mutualisation du risque locatif, possibilité d'acheter à crédit, accès à l'immobilier commercial qui est bien plus rentable, etc... J'ai donc acheté 163 parts à 366 euros (316 € plus les frais et la TVA), donc 59 658 €. J'ai souscrit un crédit auprès de ma banque à 3,9 % sur 15 ans (excellent taux à l'époque, mais un bon taux actuel serait à 5%). L'assurance du prêt n'est pas celle de la banque, mais celle d'April, une compagnie d'assurances.

Le plan de financement est le suivant :
  • frais de dossier de la banque : 300 €
  • mensualité du crédit : 437,42 € ; assurance : en moyenne 6,29 € par mois, ce qui porte la mensualité à 443,72 €
  • loyer versé par la SCPI : au début 336,87 €. Donc un bon rendement brut de 7,8% sur 163 parts à 316 €. Le rendement net diminue en fonction de la tranche d'imposition et des autres placements immobiliers éventuellement défiscalisants.
  • effort d'épargne au début : 443,72 - 336,87 = 106,85 €
Si on exclut les revalorisations du loyer et du prix de la part, on peut donc déjà dire qu'en épargnant 106,85 € par mois pendant 15 ans (donc 19 233 € sortis de ma poche), je me retrouverai avec 163 x 316 = 51 508 €. Ca équivaut à une assurance-vie qui rapporterait 11,62 % tous les ans.

Les prévisions d'origine de l'évolution des loyers et du prix de la part étaient volontairement basses : +2 % par an. Ce chiffre permet d'encaisser des hausses importantes comme depuis 2 ans, suivies de baisses comme on pourrait en avoir dans les années à venir. Cela porte progressivement le loyer à 444,44 €, la 15ème année, et le prix des parts à 67 964 €. Cette année-là, l'effort d'épargne sera donc négatif : la mensualité du prêt bancaire sera toujours à 443,72, mais le loyer sera de 444,44 €.

Dans cette hypothèse basse, l'effort d'épargne aura donc été de 9962,69 € en 15 ans, soit une moyenne de 55,35 € par mois seulement, pour obtenir 67 964 € à la sortie. Cela équivaut en fait à une assurance-vie qui rapporterait 20,90 % chaque année, ce qui est quasiment impossible !

Imaginons une assurance-vie qui rapporte 6% par an en moyenne, grâce à un choix intelligent des fonds qu'elle contient. Si on y verse 55,35 € par mois, on n'obtiendra que 16 097 € à la sortie, au lieu de 67 964. L'effet de levier de mon placement SCPI m'aura donc procuré QUATRE FOIS PLUS qu'une assurance-vie, avec le même effort d'épargne ! Epargner en empruntant s'avère donc bien plus rentable. Quel dommage qu'on ne puisse pas emprunter pour placer en assurance-vie !

Bien évidemment, à l'heure actuelle, il vaut mieux attendre un peu et épargner sur des placements à court terme (voir l'article d'hier) pour préparer un achat avec effet de levier : les prix de l'immobilier devraient baisser, ce qui permettra des achats à bon compte.

Dernier point : dans mon raisonnement, j'ai volontairement négligé la fiscalité. Elle est plus forte sur l'immobilier que sur l'assurance-vie (sauf si on en sort avant 8 ans). Mais elle varie fortement selon les gens et ne remet pas en cause l'intérêt énorme de l'effet de levier. Les gens fortement imposés peuvent même utiliser la fiscalité en optant pour un prêt in fine, au lieu d'un prêt amortissable habituel. J'expliquerai ça plus tard...

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