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lundi 27 avril 2009

Oups




Les lecteurs habitués auront deviné, mais je me rends compte que j'ai oublié de vous prévenir de l'interruption de mes posts durant les vacances scolaires (ici, nous sommes en zone B). Rendez-vous le 4 mai.

Pour me rattraper, je vous envoie une image pour faire décompresser ceux qui bossent.

Inspirez...

vendredi 17 avril 2009

Le régime Micro-BNC



[Article mis à jour en 2016]

Le post d'aujourd'hui sera particulièrement utile à ceux qui ont peu travaillé l'an dernier.

Plusieurs situations peuvent nous amener à une recette assez faible :
  • en tout début de carrière
  • passage en libéral après quelques années de salariat
  • en cas de congé maternité
  • en cas de congé sabbatique
  • réduction d'activité pour s'occuper de ses enfants
Si votre recette est restée inférieure à 32 900 € l'an dernier, vous pouvez prétendre à bénéficier du régime fiscal "Micro-BNC". Pour mémoire, BNC signifie "bénéfices non commerciaux". Ces 32 900 € sont à examiner au prorata temporis : cela fait par exemple 16 450 € si vous avez travaillé 6 mois.

Le principe des régimes Micro peut s'appliquer à nos recettes, mais aussi aux revenus fonciers (ex : location d'un appartement non meublé) et aux revenus commerciaux (ex : location d'un appartement meublé). Le principe est toujours le même : un régime Micro évite de remplir une déclaration détaillée, notifiant les recettes et les dépenses et dégageant un bénéfice ou un déficit que l'on reporte sur la déclaration de Monsieur Tout-le-monde, la 2042. Au lieu de cela, vous notez directement votre recette dans la 2042 et le fisc pratique un abattement forfaitaire.

Dans le cas du Micro-BNC, vous n'avez donc pas à remplir de déclaration 2035, ce qui sera un grand bonheur pour certains. Vous inscrivez le montant de votre recette dans la case 5HQ de la déclaration 2042C. L'Etat estime vos charges à 34 % et pratique un abattement correspondant.
Vous serez donc imposé sur 66 % de vos recettes, avec un minimum de 305 €.

Exemple : Total de la recette 2015 = 25 000 € Montant noté en case HQ de la 2042C : 25 000 Bénéfice retenu par le fisc pour calculer l'impôt : 25 000 x 0,66 = 16 500 €. Bien entendu, le montant de l'impôt dépend ensuite de la situation familiale et des autres revenus des membres du foyer.

Autre point intéressant : en Micro-BNC, l'adhésion à une association de gestion agréée n'a pas d'intérêt fiscal, alors que ceux qui remplissent une 2035 sans adhérer à une AGA voient leur impôt augmenter de 25%. Mais une adhésion volontaire peut être vue par le fisc comme un gage de transparence de la part du contribuable.

Attention, l'utilisation du régime Micro-BNC n'est absolument pas une obligation : même si vous avez moins de 32 900 € de recette, vous pouvez décider de remplir une 2035. C'est particulièrement judicieux si vos charges dépassent 34%. C'est d'ailleurs souvent le cas quand on travaille peu, à cause des charges fixes telles que les loyers et abonnements divers. Donc il y a un calcul à faire pour décider entre BNC (avec 2035) et Micro-BNC.

Autre point à ne pas négliger : si vous avez droit au Micro-BNC mais que vous décidez malgré tout de remplir une 2035 et d'adhérer à une AGA, l'Etat vous remboursera 2/3 (c'était 100% jusqu'en 2015 mais c'est 2/3 à partir de l'exercice 2016) de votre adhésion à l'AGA et des honoraires de votre comptable éventuel, dans la limite de 915 €. Cela prouve qu'il attache de l'importance au fait que nos comptes soient surveillés. Cet avantage est réservé à ceux qui paient des impôts : c'est une réduction et non un crédit d'impôt. Pour en profiter, il faut :
  • porter en case 7FF de la déclaration 2042 le montant des dépenses de comptable et d'AGA
  • noter en case 7FG le nombre d'exploitations concernées, donc en général 1.

jeudi 16 avril 2009

Les pièges à éviter




Il y a quelques jours, je vous ai parlé de la loi Scellier et d'un programme que l'on me proposait :

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Post 2
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Voici un message écrit sur le forum Actufinance par M. Astruc, conseiller en gestion de patrimoine indépendant. Dans un sujet consacré à la loi Scellier, quelqu'un venait de lui demander quels étaient les pièges à éviter quand on recevait des conseillers en défiscalisation. Sa réponse mérite d'être lue, méditée et retenue.

"Les pièges sont RÉELS et multiples :
- ceux liés à l’emplacement du bien - ceux liés à l’affectation des biens
- ceux liés à la gestion

- ceux liés à la valorisation et la revente
- ceux liés aux redressements fiscaux
- ENFIN ceux liés à la présentation et à la distribution des produits packagés.


Ne prenez RIEN pour argent comptant, surtout de la part de vendeurs déguisés en « conseillers », conseiller de quoi et de qui on se le demande… (devil in disguise …)


Il n’y a PAS de « conseiller » en SCELLIER !! C’est de la foutaise !
Il y a des Professionnels du Conseil qui travaillent sur TOUS les dispositifs fiscaux décrits dans le Code Général des Impôts et les BOI subséquents qui en détaillent les fonctionnements. Un Professionnel n’a AUCUN a priori et se garde bien de dégainer un dispositif plutôt qu’un autre au prétexte les médias nous en rabattent les oreilles…

Après il y a les vendeurs de « robien et autres borloo » aujourd’hui reconvertis en vendeurs de scellier, qui n’ont pour seule vocation que de « signer du client » en exhibant des carottes fiscales de plus en plus grosses …
Vous aurez tôt fait de faire la différence.

COMMENCEZ toujours par VÉRIFIER le statut de celui ou celle qui vous approche.
3 cas possibles :

- Travailleur Salarié d’une société : DEMANDEZ au salarié la carte T de son employeur ainsi que les copies de ses assurances en RC Pro et Garantie Financière.
- Travailleur Non Salarié (TNS) : Mandataire d’un Mandant :
DEMANDEZ la carte T du Mandant ainsi que la carte GRISE prouvant que le vendeur qui vous approche est bien déclaré en Préfecture et assuré sous la RC Pro de son Mandant. Demandez aussi les copies d’assurance en RC Pro et Garantie Financière du Mandant.
- Travailleur Non Salarié (TNS) INDÉPENDANT :
DEMANDEZ la carte T ainsi que les attestations d’assurances en RC Pro et GF. Ces documents peuvent être soit au nom du TNS soit au nom de la structure dont il est impérativement le Gérant !

Au moindre « faux fuyant » du type « c’est la première fois qu’on me demande ça » ou encore « mais vous n’avez pas confiance ! » UN bon conseil : dégagez-vous immédiatement de cette ou ces personne(s) qui exerce(nt) ILLÉGALEMENT une profession strictement réglementée par la Loi HOGUET.
En cas de problème (et Dieu qu’il y en a eu et que c’est très loin d’être fini) vous vous retrouveriez dans la situation d’une VICTIME d’un chauffard qui conduit sans permis et sans assurance. Vous imaginez facilement les conséquences dramatiques !!

Ces vérifications faites, il convient de savoir si le « vendeur » est APTE à délivrer LÉGALEMENT un acte de CONSEIL, faisant de lui un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) qui engage sa Responsabilité et non un simple « vendeur » irresponsable.

Ne peut se revendiquer « CONSEILLER » qu’une Personne titulaire de la Compétence Juridique Appropriée (CJA). La CJA est attribuée de facto aux Notaires, Avocat et aux personnes titulaires de certains diplômes dont la Maîtrise en Droit ou le MASTER 2 en « Ingénierie du Patrimoine ».

Là encore, à défaut de vous MONTRER copie du diplôme délivrant la CJA, la Personne dont vous aurez préalablement vérifié le statut et les assurances, lui permettant d’exercer légalement un acte de « transaction immobilière » dans le cadre strict de la Loi HOGUET, ne pourra se targuer du titre de CGP (donc de conseiller).

Vous aurez affaire à un VENDEUR qui n’est là QUE pour vous VENDRE un bien immobilier en dehors de toutes considérations Juridiques, Financières et Fiscales POINT BARRE !
Partez du principe simple que SI vous avez été démarché par un « call center quelconque », vos données ont été revendues à une ou plusieurs « boites de défisc » qui ne sont là que pour vous appâter à coup de « carottes fiscales » afin d’écouler les stocks de Robien et autres Borloo que les Promoteurs ont sur les bras depuis que les scandales de tous ordres liés à ces dispositifs ont éclaté et que les gens sont devenus de fait plus méfiants.

Les vendeurs qui vont se pointer avec des docs commerciales imprimées en 2007 (voir 2006 ou 2005 comme je l’ai déjà vu) chercheront à vous vendre du « réchauffé » dont les caractéristiques techniques devront être VERIFIÉES et ATTESTÉES par le constructeur afin d’éviter toute requalification pour nonrespect des normes de construction et notamment de la RT 2005 (isolation thermique et économie d’énergie).


VOUS devez avoir le CHOIX de l’EMPLACEMENT, du PRODUIT, de la GESTION et du FINANCEMENT !!!


Je vais essayer ci-après de vous décrire le cheminement classique des vendeurs de defisc ; tous ceux qui se sont faits piéger s’y reconnaîtront aisément pour l’avoir vécu et subi.
Attitude classique du « cow boy » de la defisc et étapes de la « vente en entonnoir ».

- Rendez-Vous 1 (appelé R1 dans le jargon des vendeurs)
- Le vendeur vous la joue « professionnel » en vous posant des questions sur vote situation, vos avoirs, surtout FINANCIERS, car il va bien falloir qu’il finance votre achat (à 110% de préférence ce qui est débile si vous lu ce que j’ai déjà écrit sur la question dans ce forum).
- Le vendeur vous présente « sa société » en long en large et en travers, supposée être garante du succès de l’opération, mais ne dit RIEN sur LUI, personne physique, car il ne veut pas qu’en cas de Pb sa responsabilité puisse être engagée de quelque façon !
- Le vendeur ne vous parle QUE de la Loi SCELLIER (anciennement Robien ou Borloo) et vous envoie la carotte fiscale au visage : 8.333 € de réduction d’impôt pendant 9 ans !!
- Ou le vendeur vous parle du LOUEUR EN MEUBLÉ très en vogue depuis que nos chers parlementaires ont aligné la fiscalité de ce dispositif sur celui du SCELLIER, le vidant de sa substance initiale, savoir l’imputation des amortissements… Dans ce cas le vendeur insiste :
- sur la récupération de la TVA en occultant les contraintes comptables et fiscales qui en découlent.
- sur la « sécurité » du bail commercial. Parlez-en à tous ceux qui ont investi chez Transmontagne, monalisa, residhotel, guinot … pour ne citer que ceux-là ; Il n’y a guerre de Pierre&Vacances qui s’en sorte correctement.
Le bail commercial est la meilleure et la pire des choses ; quoi qu’il en soit, il faut le décortiquer au plan juridique AVANT de le signer et bien évaluer si on est capable d’assumer le risque au cas où ça tournerait mal…

Dans les 2 cas le vendeur vous fait un beau « CAMEMBERT » censé vous faire gober qu’avec un effort d’épargne minime vous allez acquérir un super appart (bof bof) à un « super » prix ! (là il n’a pas tort, car le prix est souvent « super surévalué »)


- Le vendeur occulte en fait l’aspect immobilier de l’affaire en vous mentionnant qu’en cas de pb éventuel, tout un tas d’assurance sont là pour garantir votre investissement…

Ceci est FAUX !! J’ai encore reçu ce jour même le témoignage d’un français résidant en Guyane et qui a investi en Robien via OF, l’assurance (LG) ne couvre pas les sinistres car le locataire paye quand il veut et … ce qu’il veut !! Or pour que l’assurance marche il est stipulé dans le contrat qu’il FAUT que le loyer ne soit pas payé 3 mois consécutifs !! ça ne s’invente pas ! Notre pauvre investisseur s’est fait rouler dans la farine par un super vendeur qui est devenu introuvable, dommage pour lui…et il se retrouve face à un groupe qui s’en lave les mains le renvoyant aux clauses du super contrat signé par l’intermédiaire du super vendeur parti dans la nature…
Que voulez-vous que je fasse en pareille circonstance ? Une leçon de morale ? A quoi bon ? Il n’avait qu’à être moins crédule, plus exigeant sur les qualifications et les habilitations de celui qui l’a mis dans le caca. De simples vérifications auraient du le faire partir en courrant. Certes il peut aller à la Procédure mais avec quelle chance d’avoir gain de cause ? Alors qu’il eut été si simple de prévenir en amont.

Vous n’achetez pas des assurances mais un bien immobilier !
MEFIEZ-vous grandement des vendeurs qui vous mettent les assurances en avant ! et exigez de lire les contrats en TOTALITÉ AVANT de signer ; après il est trop tard !

- Le vendeur ne mentionne JAMAIS les cas de redressement fiscal TOTAL ou partiel.-
(Il n’est formé qu’à la vente, PAS à la fiscalité).
- Le vendeur vous fait une simulation sur un « coin de table » où n’apparaît JAMAIS son nom ! Quelque fois apparaît le nom de sa société accompagné de la mention « non contractuel » et les simulations ne sont JAMAIS signées…surtout pas par lui. - Le vendeur met tout en œuvre pour éliminer le coté affectif en présentant le montage comme STRICTEMENT financier, ce QUI EST une ESCROQUERIE intellectuelle !!!

Le R1 se termine, le vendeur prend congé en vous disant qu’il va « confier » vos données aux « experts » (waf waf) de sa société pour analyse poussée afin de déterminer LE BIEN qui n’attend que VOUS !!

Souvent à cette étape le vendeur vous demande de lui fournir l’ensemble des documents qui vont lui permettre de monter le prêt (avis d’imposition, bulletins de salaire, extraits de compte, tableaux d’amortissement des prêts encours ….) ou à tout le moins de lui préparer la copie desdits documentspour le RV qui va suivre.

Pour vous manipuler, une des techniques consiste à venir à deux : le « manager parrain » et le « filleul conseiller débutant » ; là c’est le ponpon… vous n’avez pas une, mais deux fois plus de « chances » de vous faire avoir car les techniques de vente en duo sont redoutablement efficaces…et des cours de « morphopsychologie » sont même donnés par certaines boites de defisc.


Vous l’aurez compris, le but du R1 est double :
- Vous conditionner à accepter tout cru le bien que le vendeur vous apportera au R2.
- Estimer votre capacité de remboursement pour se mettre au taquet de votre capacité d’emprunt !

Arrive Le « R2 » ; il est fait pour vous « S(A)IGNER »


Là le vendeur vous fait la « totale » :

- plaquette commerciale

- contrat de réservation préimprimé en double exemplaires
- plan du lot et plan de masse
- mandat de gestion

- demandes d’assurances
- « belle » simulation (toujours non contractuelle)

- Le vendeur va reprendre les grandes lignes du R1 et va encore essayer de vous rassurer.
Son but est de repartir avec les contrats de réservation signés accompagné de l’ensemble des documents permettant le montage du financement.

ATTENTION : un vendeur qui vous propose de s’occuper du financement doit vous PROUVER qu’il a le statut de DÉMARCHEUR BANCAIRE assuré en RC Pro pour cette activité. Il DOIT vous montrer sa ou ses carte(s) de démarchage bancaire (une carte par établissement) ainsi que ses attestations d’assurance.


Concernant le financement, dans la majorité des cas le vendeur ne va pas vous laisser le choix, allant même jusqu’à dire des absurdités du style « peu importe le taux d’emprunt puisque vous défiscalisez les intérêts » C’est du n’importe quoi !!

Je rappelle qu’en « SCELLIER » le déficit foncier lié à l’opération n’est PAS imputable sur le revenu global.
Alors INUTILE d’engraisser la banque en payant des intérêts à fonds perdus. Si l’on veut optimiser l’opération sur le plan financier (et fiscal) il suffit que le Déficit Foncier gomme les revenus fonciers c’est TOUT ! le montant à emprunter en découle dès lors que l’on connaît les conditions du crédit qui doivent être négociées au mieux des intérêts du client. ATTENTION : certains vendeurs demandent aussi un chèque, ce qui est TOTALEMENT ILLÉGAL à cette étape pour un achat en Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Un chèque ne peut être demandé qu’après que le double du contrat de réservation contresigné par le promoteur ait été reçu en RAR et que le délai de rétractation légal de 7 jours ait été passé.

REFUSEZ SYTEMATIQUEMENT de faire un quelconque chèque de réservation (sauf si le bien est sous compromis mais dans ce cas on est plus en VEFA !)
ATTENTION AUSSI aux vendeurs qui vous « conseillent » un crédit infine avec ouverture au passage d’un contrat d’assurance vie pour y loger votre épargne !!! (ex : placement de la TVA dans le cadre d’un investissement en Résidence de tourisme en location meublée)
Rien que sur ce sujet je pourrais écrire des pages quant aux dangers d’un tel montage. Bien qu’adapté dans certains cas, il faut rester extrêmement prudent.

Le « financement » nécessite le statut de DÉMARCHEUR bancaire et le « placement » celui de DÉMARCHEUR Financier avec en prime, assurances en RC Pro couvrant les 2 activités !! On a vu l’aspect légal du Démarchage bancaire plus haut. Le démarcheur FINANCIER doit de même vous montrer sa ou ses carte(s) de démarchage financier (une carte par établissement) et ses attestations d’assurances. Si le démarcheur financier vous « conseille » dans l’allocation d’actif au niveau du choix des Unités de Compte, mieux vaut qu’il aie le statut de Conseiller en Investissement Financier (CIF) et qu’une fois encore il soit assuré pour exercer ladite activité de CIF. Comme toujours le dire ne suffit pas, il faut le montrer !

Ca y est, vous avez signé en vous disant « à la grâce Dieu »….
Tant que vous n’êtes pas passé devant NOTAIRE vous pouvez ANNULER l’opération ! EXIGEZ TOUJOURS de faire intervenir VOTRE Notaire en « double minute » !! Votre Notaire vous donnera son avis objectif, alors que celui du Promoteur qui lui charge un paquet d’honoraires (payés par les investisseurs) n’aura pas forcément tendance à vous mettre en garde quant au bien fondé de votre achat (et c’est un doux euphémisme…) !!! surtout que la grande majorité des actes sont signés via une simple procuration qui fait que vous ne rencontrez JAMAIS le Notaire du Promoteur qui est censé vous CONSEILLER au même titre d’ailleurs que la banque qui vous finance… En conclusion : Il FAUT que vous conserviez la MAIN sur les points clés devotre investissement !!

La démarche d’un Professionnel apte à délivrer du CONSEIL et à intervenir dans un processus global incluant la fourniture du produit et son financement.
Tout d’abord sachez que je traite beaucoup d’affaires à distance et que me concernant je préfère de loin traiter avec un Pro à 1000 bornes qu’avec un bricoleur au coin de ma rue…

Ceci dit, en RV sur des « cas simples » tout professionnel qui se respecte doit pouvoir en 2 à 3 heures de temps :
- Se présenter : QUI il est, son cursus universitaire et professionnel, ses habilitations LÉGALES, ses cartes professionnelles, ses attestations d’assurances. Personnellement je n’ai aucun pb à montrer mon propre avis d’imposition et ce que je gagne. Cela permet de faire comprendre à l’investisseur que je ne suis pas là pour lui coller un quelconque produit car je n’en ai financièrement aucun besoin. Qu’il fasse ou non une opération, que je suis Légalement habilité à lui conseiller, ne va rien changer mon train de vie ; j’agis avant tout dans SON intérêt compte tenu de SES contraintes, de SES possibilités et de SES objectifs. Mon intérêt passe largement au second plan, quant à celui d’un quelconque « mandant » qui me mettrait la pression pour faire du chiffre en me payant au « lance-pierres », je n’en parle même pas (les « jeunes vendeurs » exploités par toutes ces boites de defisc qui leurs promettent monts et merveilles se reconnaîtront ici …).

SIMPLE : demandez à votre vendeur qu’il vous fournisse les mêmes pièces que lui vous réclame dans le cadre du financement. Vous aurez ainsi tôt fait de vous faire une idée sur sa propre situation financière… Rien que sa réaction sera significative. Après tout on parle ici de relation de CONFIANCE et la confiance est avant tout basée sur la transparence !!
S’il rechigne ou se défausse vous saurez à quoi vous en tenir…
- Faire une analyse de la situation aux plans familial (civil), financier et fiscal en incluant les sphères privée et professionnelle.

- Voir s’il y a un réel intérêt pour l’investisseur à envisager une ou plusieurs opérations et si oui de quel type (cela peut aller jusqu’à préconiser un changement de régime matrimonial ou à créer une SCP à laquelle il apportera les titres de son portefeuille dans le cadre d’une stratégie de transmission des biens…ce ne sont que des exemples)
Cela peut aussi être : à 3000 € d’impôt, payez vos impôts et dormez tranquille! Commencez par financer l’achat de votre Résidence Principale, et je peux vous y aider, car un achat en defisc va plomber votre endettement et risque de vous bloquer pour les 10 ou 15 ans à venir …
- OUVRIR le champ des possibilités et NON le restreindre à 2 malheureux dispositifs dont on nous rabat les oreilles pour faire en sorte de relancer le bâtiment !!! Il faut arrêter de prendre l’investisseur pour une « vache à lait » tout juste bon à se faire traire…
- S’il s’agit d’investissement dans l’immobilier locatif, dégager des masses à investir et décider QUI investit : Détention directe, SCI, SARL de famille SCI à l’IS ou SARL …
- simuler ces opérations en optimisant les financements (ordinateur portable et logiciel ad hoc) - A CE STADE LA ON N’A PAS ENCORE PARLÉ DE PRODUITS !!!

Une fois les fondamentaux arrêtés, on passe aux produits : le choix est donné à l’investisseur. C’est LUI qui décide dans quelle région il veut investir, pas MOI ! J’ai évidemment une préférence pour ma Région PACA que je connais bien, mais travaillant en direct avec de nombreux promoteurs qui font essentiellement de la RÉSIDENCE PRINCIPALE, le choix ne manque pas.


Concernant le financement, j’engage toujours l’investisseur à consulter sa banque sur un cahier des charges que je lui remets pour que l’on compare ce qui est comparable.
Cela me permet éventuellement de surcroît de faire pression auprès de mes partenaires bancaires pour qu’ils s’alignent ou fassent mieux, à défaut de quoi c’est la banque de l’investisseur qui finance (Je ne cours pas après la commission bancaire de 1% du prêt souvent plafonnée de surcroît …) Je n’impose jamais la gestion et je ne vends pas vendeur d’assurances ! Elles sont proposées mais non imposées. Quant au notaire, je suggère toujours que l’investisseur fasse intervenir SON notaire en double minute. Je ne prétends pas avoir la science infuse et les remarques du Notaire de l’investisseur peuvent être profitables à tous. ENFIN je ne suis marié avec personne mais suis fidèle dès lors que les partenaires sont honnêtes et professionnels, ce qui est heureusement le cas pour la majorité de ceux qui interviennent en dehors de toute notion de DÉFISCALISATION !!

La Défiscalisation a malheureusement engendré tout un tas de désordres liés à « l’argent facile » et à l’avidité d’opportunistes qui ont usé et abusé des dispositifs défiscalisant pour s’enrichir outrancièrement sur le dosd’investisseurs par trop crédules…en leur vendant tout et n’importe quoi à des pris délirants au prétexte de carottes fiscales plus ou moins grosses…et en s’appuyant de surcroît sur des structures plus ou moins pyramidales (pudiquement baptisées multi niveaux) employant des « vendeurs tupperware » agissant au mépris des règles encadrant les professions réglementées d’Agent Immobilier, de Courtier, de démarcheur bancaire et Financier, de CIF …etc.
Même si le législateur règlemente de plus en plus ces professions, force est de constater qu’il y a encore beaucoup trop de « cow boys » de la defisc qui sévissent au mépris de la Loi. Gageons que ces pratiques s’estompent et finissent par disparaître (on peut rêver) afin que les investisseurs retrouvent la confiance perdue et cessent de faire l’amalgame entre Professionnels du Patrimoine et vendeur de defisc.

Pour finir j’ai pris le temps de rédiger ce post car il me semble essentiel de POSER LES BASES d’un échange VRAI qui constitue le préambule à une relation saine, durable et mutuellement profitable.
Je vous ai dit CE qu’il était PRIMORDIAL de contrôler et ma vision des choses, vision que je partage avec de nombreux confrères vraiment professionnels. (...)

Cordialement.

Jean-Pierre ASTRUC
CGPI
Ingénieur École Centale de Marseille
Master 2 "Ingénierie du Patrimoine"
jpastruc@ad-invest.com "

mercredi 15 avril 2009

Surmenage ?


Pas d'article ce soir : je n'ai pas eu le moindre absent depuis 8 heures ce matin. Un mercredi faste !

mardi 14 avril 2009

Bien choisir son assurance-vie




Ce soir, je vous propose de visionner une vidéo utile et claire, concernant l'assurance-vie. Elle se trouve sur le site du Journal des Finances. La directrice adjointe explique l'intérêt de ce placement et nous dit comment nous y retrouver dans la jungle de ces innombrables contrats. En 5 minutes, elle vous résume plusieurs des articles que j'ai consacrés à ce sujet.

http://www.jdf.com/les-minutes-de-verite/2009/04/07/02041-20090407ARTJDF00121-comment-bien-choisir-son-assurance-vie-.php

vendredi 10 avril 2009

Youpi, le livret A baisse !


Admirez la courbe ci-dessus, trace d'un passé révolu et preuve que les arbres n'atteignent jamais le ciel.

Mardi, je vous parlais de la baisse à venir pour le livret A. Eh bien nous y sommes déjà. Vous avez sûrement entendu ou lu aujourd'hui que Madame Lagarde avait accepté la proposition du gouverneur de la Banque de France : le 1er mai, le taux du livret A passera de 2,5 à 1,75 %. Donc un livret plein rapportera 267,75 € en un an. Nous sommes loin des 612 € que ce placement permettait d'espérer il y a 3 mois seulement. Et surtout, nous atteignons un rendement jamais vu depuis l'époque du sympathique Louis XVIII.

Si la formule de calcul avait été strictement appliquée, le livret A passerait même à 1% tout rond : l'inflation a encore baissé durant les dernières semaines, tout comme les taux de la banque centrale européenne. Pour ménager les coeurs sensibles, la chute finale est reportée à l'été : la situation sera réexaminée en juillet. Un passage à 1% au 1er août serait effectivement intelligent : les gens regarderont ailleurs, à cette période... Le gouvernement doit penser que les Français, dépressifs et ignares en économie, ne sont pas capables de comprendre que la baisse du livret A signifie que l'inflation est extrêmement réduite, ce qui préserve leur pouvoir d'achat. Et que les taux bas de la BCE cherchent à relancer l'économie et nous permettent à nouveau d'emprunter. A lire les commentaires sur le site de Libération, le Pouvoir n'a peut-être pas tort de chercher à manoeuvrer...

Concernant les paramédicaux en général et leurs liquidités en particulier, je vous recommande l'article de mardi, qui présentait deux solutions hors livret A.

jeudi 9 avril 2009

CARPIMKO : 32 000 ≈ 0




Avant-hier, j'ai reçu un message intéressant d'une lectrice de ce blog. Je le copie ici avec son accord, en ôtant sa signature :

"Bonjour Guillaume,

Merci pour votre réponse sur la liste. J'ai essayé de vous poster un message sur le blog, mais j'dois vraiment pas être douée, car je n'y suis pas arrivée (faut-il obligatoirement créer un compte google ?). Je me permets donc de vous l'envoyer en privé.

Je ne suis plus très positive , vu mon grand âge (50 ans), pour mon niveau de vie à la retraite, mais malgré tout, j'ai un doute (un reste d'optimisme récalcitrant ? un dernier fragment d'illusion tenace ?). Je viens de faire une simulation (avec projection de droits...) sur le site de la carpimko.

Si j'ai bien compris: - à ce jour, en continuant à déclarer 32 000 euro/an, j'aurai acquis le droit à 8 307 euro/brut/an (!!) à 60 ans et 13 271 à 65 ans (j'ai seulement 48 trimestres à ce jour). Ensuite, je me suis "amusée" à entrer un BNC de 0 euro (pour me détendre !) à partir d'aujourd'hui (j'arrête de bosser et donc de cotiser), et le calcul donne : 8 085 euro/brut/an à 60 ans et 12 834 à 65 ans. Ce qui signifierait que si je continue à cotiser pendant 15 ans encore 4 532 euro/an (soit 67 980 euro), la carpimko me reversera 437 euro supplémentaires par an !!???!! dans le meilleur des cas, nous sommes bien d'accord.

Me serais-je trompée dans mes calculs ? qu'en pensez-vous ? merci d'avance (je suis complètement perdue, ébahie,interloquée, désabusée, énervée, et pour tout dire assez inquiète)."

Voilà qui méritait une petite recherche : je ne comprenais pas non plus, a priori. Et puisque je déteste ne pas comprendre, j'ai lancé plusieurs chiffres dans le simulateur de la CARPIMKO pour tenter de percer de mystère. En fait, l'erreur vient du fait qu'à 0 € de bénéfice (donc recettes = dépenses), on continue à cotiser, tant qu'on n'a pas arrêté de travailler. Voici le résultat de mes cogitations, dans la réponse que j'ai envoyée à cette lectrice :

"C'est normal. Détaillons les 3 régimes :

1) Régime de base :
- si vous gagnez 32 000 €, les 29 162 premiers euros vous donnent 450 points forfaitaires. Les 2 838 € restants vous donnent 2 petits points de retraite. Donc 452 points par an, à 0,522 euros. Donc 236 € de droits annuels de retraite en plus.

- Si vous gagnez 0 € (aucun bénéfice, mais pas de cessation d'activité), vous payez une cotisation minimale de 150 €. Je ne trouve pas l'information écrite noir sur blanc sur le site, mais d'après les simulations, ces 150 € vous donnent les 450 points aussi. Donc 235 €.

2) Régime complémentaire :
- si vous gagnez 32 000 €, les 25 246 premiers euros vous donnent 8 points par an. Les 6754 € restants vous donnent 1,58 point. Donc 9,58 points par an, à 18 €. Donc 172 € de droits annuels de retraite en plus.
- si vous gagnez 0 €, vous payez une cotisation forfaitaire de 1 024 € qui vous donne 8 points. Donc 144 € de retraite annuelle acquise. Vos 437 € par an sont principalement là.

3) Régime des praticiens conventionnés :
Jusqu'à l'an prochain, quel que soit votre bénéfice, vous paierez la même cotisation, qui vous donnera le même droit à la retraite : 24,5 points à 1,20 € lorsque la réforme sera terminée. Donc 29,40€. Dans deux ans, le système sera le même que pour le régime complémentaire : 1 cotisation forfaitaire + 1 cotisation proportionnelle aux revenus qui donnera droit à quelques euros supplémentaires de retraite.

Comme vous le voyez, la différence est très faible entre 0 et 32000. En étant à 32 000, vous êtes juste au-dessus des seuils des cotisations proportionnelles qui donnent un peu plus de points. Donc vous avez quasiment autant de points que quelqu'un qui cotise le minimum. La différence serait plus flagrante entre 32 000 et 64 000, mais celui qui gagne 64 000 cotise énormément, sans augmenter sa retraite dans les mêmes proportions. Au final, tout ceci montre que la CARPIMKO est une caisse très égalitaire : la différence entre ceux qui gagnent très peu et ceux qui travaillent énormément est réduite."

J'y vois un autre corollaire : ceux qui sont habitués à un train de vie correct ne doivent pas compter sur la CARPIMKO pour le maintenir, mais juste sur eux-mêmes. Prenons-nous en main.

mercredi 8 avril 2009

Crise : avis de gros temps pour nous aussi




La newsletter du CNPS comporte un passage sur la sécurité sociale. La branche Assurance Maladie pourrait à elle seule plonger à 7,7 milliards d'euros de déficit, cette année. Les faillites et les licenciements en masse ne l'aident pas. Le CNPS fait donc un état des lieux de ce que le gouvernement envisage :

"Alors que le déficit de l´Assurance maladie ne cesse de plonger faute de rentrées suffisantes et pourrait atteindre 7,7 milliards € en 2009, le gouvernement recherche de nouvelles pistes de financement à mettre en œuvre dès le projet de loi de financement de la Sécurité sociale (PLFSS) pour 2010. On sait déjà que le ministre du budget a écarté toute augmentation de la contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS) ou la contribution sociale généralisée (CSG).

Deux pistes seraient à l´étude et consisteraient pour la première à demander aux mutuelles et assureurs complémentaires une prise en charge accrue de certaines dépenses de santé comme les consultations ou les hospitalisations. En contre partie, les complémentaires pourraient obtenir d’imposer certaines contraintes aux médecins en matière de qualité des soins et de maîtrise de la dépense.

L´autre piste consisterait à mettre en place le fameux « bouclier sanitaire » qui consiste à définir un plafond de dépenses annuelles restant à la charge des patients. Sauf que celui-ci n’est soutenu par personne, pour l’instant.

Enfin, l´Assurance maladie pourrait également se procurer d’autre ressources, notamment via une augmentation des taxes sur le tabac, en se versant les excédents de la Caisse nationale de solidarité pour l´autonomie (CNSA) ou en payant au forfait les médecins chargés du suivi des patients atteints de maladies chroniques. Le PLFSS 2010 sera riche en idées nouvelles pour pomper, comme toujours sur les professions de santé des recettes, comme toujours insuffisantes pour éponger durablement le trou de la sécu. Et si le gouvernement travaillait, pour une fois, à une solution de financement durable et non au déficit durable ?"

Le plan B (bouclier sanitaire) étant politiquement impossible, il est probable que le plan A (concessions aux complémentaires santé pour nous imposer des tracasseries) aura les faveurs du Pouvoir. Décidément, nous sommes pris sous un feu roulant de mauvaises nouvelles. La crise ne nous touche pas de plein fouet, mais elle aura des conséquences indirectes qui risquent de faire mal.

Je ne manquerai pas de vous parler du PLFSS 2010 : celui de 2009 était déjà savoureux, je vous en avais fait part à l'automne.

mardi 7 avril 2009

Liquidités : où en est-on ?




Le 5 et le 6 janvier derniers, j'ai fait un état des lieux de ce que nous pouvions faire pour que nos liquidités rapportent un peu, avant de les donner à l'URSSAF, au fisc ou au propriétaire du cabinet. Il serait dommage de les laisser dormir sur le compte professionnel : elles enrichiraient seulement la banque. Je vous expliquais dans ces deux articles que les placements à court terme allaient rapporter de moins en moins en 2009. Cela s'est confirmé de manière flagrante avec l'effondrement du taux du livret A, qui va se poursuivre dans quelques semaines grâce à deux très bonnes nouvelles :

  • L'inflation est extrêmement basse, contrairement à l'an dernier. Voilà qui doit réjouir les paramédicaux dont les lettres-clés sont figées. Et même les infirmiers peuvent s'en réjouir : leur augmentation de la semaine prochaine ne sera pas grignotée par l'inflation. Enfin pas tout de suite. Les économistes s'attendent à une forte inflation lors de la sortie de crise. Ce sera une catastrophe pour nous. Carpe diem...
  • Les taux d'interêt des banques centrales ont plongé en quelques mois. Même la nôtre, la Banque Centrale Européenne, a participé à ce mouvement. Les taux des prêts bancaires ont donc aussi baissé, alors que c'était leur hausse qui avait déclenché la crise immobilière américaine en 2007.
Tous les placements sûrs ont baissé depuis le début de l'année : le livret A, les super livrets, les SICAV monétaires, les compte à terme, les livrets bancaires et autres comptes rémunérés. Parmi eux, le livret A reste attirant à 2,5%, parce que les gains sont nets d'impôts et de prélèvements sociaux. Mais comme je le disais, il ne va pas rester à 2,5%. Il aurait d'ailleurs dû passer à 2% en février si le gouvernement avait appliqué strictement la formule de calcul. Il a fait preuve de mansuétude.

Il existe encore deux placements sûrs et plus rémunérateurs que le livret A :

  • Le fonds en euros d'une assurance-vie. Le Conservateur et la MACSF, par exemple, possèdent d'excellents fonds en euros qui tournent autour de 4,5% bruts. Si votre contrat a moins de 4 ans, cela fera 2,4% nets. S'il a entre 4 et 8 ans : 3,3 % nets. S'il a plus de 8 ans : 3,96 % nets en-deçà de 9 200 € de retraits (pour un couple) et 3,6% au-delà. Pour optimiser le système, vous pouvez aussi vous orienter vers les contrats à 0% de frais d'entrée que l'on trouve sur le web, généralement assurés par Generali, un groupe solide. Citons par exemple www.mes-placementsvie.com. Vous trouverez ici un article complet sur cette manière originale de considérer l'assurance-vie.
  • Le Plan Epargne Logement peut vous servir à placer certaines sommes dont vous pensez ne pas avoir besoin immédiatement : son taux est fixé à l'ouverture, jusqu'à sa clôture, contrairement à celui du livret A qui fluctue. Actuellement, il est de 2,5% bruts et même 3,5% s'il débouche sur un prêt. Soit 2,2 et 3,1 % nets. Mais tout retrait entraînera la clôture du plan, ce qui n'est pas l'idéal pour nos liquidités. Vous trouverez ici un article récent sur le PEL.

lundi 6 avril 2009

Infirmiers : que cache leur augmentation ?


Si vous n'êtes pas infirmier, ne vous enfuyez pas : ce qui suit pourrait bien préfigurer ce qui attend les kinés, orthophonistes et orthoptistes.

Le 1er juillet 2007, les infirmiers avaient signé une nouvelle convention, assortie d'une augmentation de leurs principales lettres-clés. L'AMI, par exemple, équivalent de l'AMO et de l'AMK, était passé de 2,90 à 3 €, soit 3,4% d'augmentation.

Le 15 avril prochain, un avenant à cette convention va permettre une nouvelle augmentation qui a de quoi nous faire rêver éveillés :

  • AMI : 3 -> 3,15 €, +5 %
  • AIS : 2,50 -> 2,65 €, +6 %
  • IFD : 2,20 -> 2,30 €, +4,5 %. Pour mémoire, celle des orthophonistes est à 1,52 depuis la nuit des temps. Il faut croire qu'ils roulent tous en Twingo.
  • IK en plaine : 0,30 -> 0,35 €, +16,7% ! Là c'est royal. Les orthophonistes sont toujours à 0,24 €, quel que soit le prix du gazole.
  • Majoration de dimanche : 7,80 -> 8 €, +2,6 %
N'allez pas croire que je sois jaloux de ces augmentations. Les frais de déplacement des infirmiers, pour ne parler que de l'IFD et de l'IK, restent très en-dessous de ceux des médecins. L'augmentation est donc méritée. De même, les actes basés sur l'AMI et l'AIS restent bien bas. Un infirmier libéral doit travailler comme un forcené pour bien vivre. La Fédération Nationale des Infirmiers (FNI), en la personne de Philippe Tisserand, son président fédéral crie victoire ici. On la comprend.

Mais on peut se demander par quel miracle les infirmiers sont parvenus à se faire augmenter deux fois en deux ans, après 6 ans de gel de leurs tarifs. Et pas de manière symbolique, comme nous le fûmes le 24/12/2007. Chaque médaille a son revers. Lors de notre dernière augmentation non symbolique, +7% pour l'AMO en 2003, la FNO avait aussi crié victoire, tout en laissant s'instaurer le suivi individuel avec le critère inique des 40 000 AMO à ne pas dépasser (je ne parle pas pour moi, qui suis en-dessous).

Le principal gain pour la sécurité sociale, cette fois-ci, est l'acceptation par la FNI d'un article qui permet de réguler les installations de nouveaux infirmiers :

  • Dans les régions "sur-dotées", les nouveaux infirmiers libéraux ne pourront être conventionnés avec la sécurité sociale que si un infirmier déjà conventionné cesse son activité. D'ailleurs, ceux qui partiront seront tenus d'en informer leur CPAM au moins 3 mois à l'avance.
  • Dans les régions très "sous-dotées", les infirmiers déjà établis et les nouveaux se verront proposer un contrat santé solidarité, ressemblant à notre contrat de bonne pratique. Il leur faudra suivre des malades chroniques, vacciner les patients contre la grippe, télétransmettre 80% de leurs feuilles de soins, donner à la CPAM leur nombre de jours de remplacement annuel, suivre des formations conventionnelles et participer à des réseaux de soins de ville. Pour tout ceci, la CPAM donnera 3000 € maximum, comme "participation aux dépenses d'investissement" (source : www.infirmiers.com).

Il sera intéressant, dans les mois qui viennent, de savoir si les autres paramédicaux acceptent aussi de revenir sur la liberté d'installation pour obtenir une augmentation. Si l'on pense au bien de la population avant le nôtre, la démarche actuelle de la FNI est à généraliser. Bien sûr, cette position altruiste est aisée pour moi qui suis déjà installé. Je doute que les étudiants la partagent.

vendredi 3 avril 2009

Loi Scellier : 3- un cas concret


Voici de quoi recycler les autocollants "Nucléaire ? Non merci !" de notre enfance (j'étais enfant dans les années 70-80).

La semaine dernière, j'ai eu dans les mains une proposition d'acquisition d'un appartement de 3 pièces principales en Normandie. La surface sera de 61 m2. L'immeuble sera livrable à la fin 2010. Ce produit m'était proposé par un conseiller en gestion de patrimoine, qui a pour mission d'amener des clients au promoteur. L'affaire, assortie d'un plan de financement lié aux lois Scellier et Borloo, semblait alléchante de prime abord, pour plusieurs raisons :

  • L'immeuble se trouvera à 60 km de chez moi, donc je connais l'endroit et je peux surveiller la construction, puis la vie du bien par la suite. On nous propose souvent des projets à 500 km (voire à 10 000 en loi Girardin, mais dans ce cas c'est logique), pour que nous ne soyons maîtres de rien.
  • La commune est rurale mais il y a une autoroute à proximité, menant à une ville de 200 000 habitants en un quart d'heure. On peut donc penser que des gens pourraient chercher à s'installer dans cet immeuble.
  • Le promoteur s'occupera de la gestion locative, ce qui n'est pas toujours le cas. On peut donc penser que cette société a intérêt à ce que tout se passe bien : elle en prend pour des années, comme les acquéreurs.
  • J'avais déjà l'accord d'une banque, alors que je suis fortement endetté pour mes banques habituelles. La proposition de taux était intéressante : 4,5% fixes sur 20 ans, plus 0,3% d'assurance.
  • Le prix affiché, 172 000 €, comprenait tout : les frais notariés, les frais bancaires, les frais d'hypothèque, l'établissement du règlement de copropriété, etc... Pas de mauvaise surprise non financée au dernier moment, a priori. Le vrai prix de l'appartement, sans les frais, était 154 000 €.
  • La simulation, portant sur un couple avec 2 enfants et une tranche d'imposition à 14%, ressortait un effort d'épargne mensuel de 318 €, permettant d'obtenir 197 800 € à la fin du crédit de 20 ans. Notez que l'effort d'épargne aurait été plus bas avec une tranche à 30%, grâce à la loi Borloo qui permet de déduire 30% des loyers. La partie Scellier, comme je l'ai expliqué, est une réduction d'impôt, donc indépendante de la tranche. Au total, l'économie d'impôts (Scellier + Borloo) et les loyers encaissés payaient la moitié. Et moi l'autre.
  • Si on met 318 € dans une assurance-vie à 4% pendant 20 ans, on obtient 116 634 €, soit 59% seulement de la somme obtenue avec l'appartement proposé. Pour obtenir 197 800 € en assurance-vie, il faudrait y mettre 540 € par mois ! Et encore, il faut que cette assurance-vie ait des frais d'entrée nuls et des frais de gestion très bas. Cela se trouve sur l'internet, comme je l'avais dit dans ma série de notes sur l'assurance-vie.
Sur le papier, les simulations immobilières défiscalisantes sont toujours intéressantes. Celle qu'on m'a présenté ne fait pas exception. Et pourtant, je n'ai pas signé, alors que j'avais l'intention (je l'ai toujours) de me lancer dans un nouvel investissement. Voici les raisons majeures de mon refus :

  • Actuellement, un F3 de même surface en plein centre de la même ville se vend environ 100 000 €. Bien sûr, ce n'est pas du neuf. Mais c'est en ville. On retrouve l'idée émise par Grégory en commentaire sur l'article d'avant-hier : le prix du neuf est sur-estimé et anéantit une bonne partie de l'avantage fiscal.
  • Dans 20 ans, le F3 qu'on me propose aujourd'hui en pleine campagne à 154 000 € ne sera pas neuf. Donc soit j'y aurai fait des travaux après la fin des garanties décennales, soit j'en baisserai le prix de vente. Dans les deux cas, la rentabilité chutera et l'effort d'épargne pourrait devenir insupportable.
  • L'Etat n'hésite jamais à imposer des normes coûteuses aux propriétaires. Cela a été le cas pour les ascenseurs, récemment : nous avons eu 3 000 € de frais au cabinet. On peut imaginer par exemple qu'une loi impose un jour certains moyens d'isolation qui n'auraient pas été prévus lors de la construction ; ou de nouvelles normes en électricité ; et encore et toujours plus de diagnostics à fournir aux nouveaux locataires, aux frais du propriétaire.
  • La garantie "absence de locataire" comporte un mois de franchise et ne fonctionne que 6 mois. Sur 20 ans, on peut donc perdre un nombre de loyers non négligeable.
  • Un détail par rapport à ce qui précède : la taxe foncière est un impôt qui devient fou. Les collectivités locales disent que c'est la faute de l'Etat qui se décharge sur elles. L'Etat prétend compenser à l'euro près. En attendant la fin de cette querelle picrocholine, ce sont les propriétaires qui paient.

J'ai donc repris la simulation en abaissant le prix de vente espéré et en ajoutant des estimations de frais. On arrive facilement à un gain similaire à celui de l'assurance-vie placée sur un fonds en euros sans aucun risque ! Alors à quoi bon ? Il est facile de faire dire ce que l'on veut aux chiffres, dans un sens (celui du promoteur) comme dans l'autre (celui de l'orthophoniste sceptique).

Peut-être que ce placement serait plus intéressant si les commissions du promoteur-gestionnaire et du conseiller en gestion de patrimoine étaient plus raisonnables... A titre d'exemple, le promoteur-gestionnaire prend 13% des loyers pour lui !

jeudi 2 avril 2009

Kiné Flash Paris




Je n'ai malheureusement pas eu le temps aujourd'hui de vous décrire le programme Scellier que l'on me propose. Je remets cela à demain.

Je voudrais néanmoins vous faire partager une lecture au ton très libre : Kiné Flash Paris. Je n'ai jamais rien lu de tel en orthophonie. Ne fuyez pas, si vous n'êtes pas kiné : certains articles concernent tous les paramédicaux. Et il est toujours intéressant de créer des liens entre nous.

Voici le numéro de mars 2009 :

http://www.smkrp.org/KFPweb/pdf/KFP_25.pdf

mercredi 1 avril 2009

La loi Scellier : 2- Ne pas foncer tête baissée




J'ai expliqué hier tout le bien que l'on pouvait penser de la nouvelle loi Scellier, qui permet à tout le monde de défiscaliser fortement, grâce à un achat immobilier neuf. Regardons maintenant l'envers du décor : vous pourrez ainsi décider vous-mêmes si cela en vaut la peine. Ne fonçons pas comme des sangliers que les Defiscalizators attendent à la lisière du bois.

Il faut déjà savoir que la déduction Scellier n'est possible pour l'instant que dans les zones peuplées du pays (zones A, B1 et B2) : le but est de créer des logements là où les besoins sont les plus forts. Vous trouverez le zonage, classé par départements, en cliquant ici. En zone C (la moins peuplée), une nouvelle loi pourrait permettre aux préfets de dire si la loi Scellier peut s'appliquer dans leur département. Mais ce nouveau texte n'est pas encore passé par le sénat.

Les simulations fournies par les conseillers, pleines de chiffres et de camemberts, vous montrent que pour un faible effort mensuel, vous obtiendrez à la fin une somme énorme. Ce montant est impossible à obtenir en assurance-vie. Le conseiller vous expliquera, camembert à l'appui, que cela est dû au fait que votre locataire et le fisc vous apporteront la grosse majorité de cette somme. Mais voici quelques points qu'il n'évoquera peut-être pas et qui sont valables pour tous les programmes immobiliers défiscalisants :

  • Vous aurez probablement sous les yeux un prix d'acquisition qui sera un "package tout compris", incluant les frais notariés, la TVA, la constitution du règlement de copropriété, les frais d'hypothèque et même parfois les frais de dossier bancaires. Mais le bien acheté ne vaudra pas ce prix. Donc vous ne pouvez pas partir du montant affiché pour calculer la valeur de revente. Or, les jolies simulations utilisent souvent le prix du package comme prix de revente, auxquel elles ajoutent éventuellement 2% d'inflation par an. Il faut donc savoir la valeur exacte du bien, et non la valeur du "package".
  • Regardez le prix de vente actuel des appartements de même type et au même endroit, par exemple en allant sur le site de la FNAIM ou d'Orpi. Vous pouvez d'ailleurs retirer 15 à 20% de ce prix : avec la crise, les marges de négociation sont revenues. Vous saurez alors si le prix que l'on vous propose est sur-évalué. En général, il l'est. Bien sûr, on peut trouver logique de payer plus cher un bien qui n'aura pas de travaux ni de gros frais d'entretien durant des années.
  • Imaginons que vous revendiez le bien au bout de 10 ans : vous devrez trouver quelqu'un qui accepte d'envisager des frais de remise en état (intérieur et gros oeuvre) et de mise aux normes (qui changent sans cesse) durant les années suivantes, sans bénéficier de la défiscalisation de l'immobilier neuf. Maintenant, imaginons que vous ne revendiez pas ou que vous attendiez la fin du crédit bancaire : c'est vous qui paierez ces frais. Dans les deux cas, la rentabilité du placement en prend un coup.
  • Pensez à l'évolution de la taxe foncière : les collectivités locales sont de plus en plus gourmandes. Cette taxe augmentera forcément plus vite que l'inflation. C'est l'inverse de l'AMO (mon obsession me reprend).
  • Allez vérifier l'emplacement du terrain : vous n'achetez pas un placement financier mais un bien immobilier qui devra plaire au locataire. Bien des programmes immobiliers défiscalisants ont été construits en plein champ ou à proximité d'une route très bruyante qui empêchait d'utiliser les balcons. Certaines sociétés font en sorte de vendre des programmes qui se trouvent obligatoirement à plusieurs centaines de kilomètres de leur propriétaire.
Lorsque j'avais étudié la loi Robien, en 2002, j'avais trouvé très attrayant le fait de pouvoir utiliser l'argent de mes impôts pour épargner, au lieu de le donner au fisc. Ce cadeau rend d'ailleurs service à l'Etat, en mobilisant l'argent privé pour créer des logements. Mais tout compte fait, je m'étais aperçu du fait que la défiscalisation se retrouvait dans le prix du bien neuf. J'avais donc acheté dans l'ancien. Bien sûr, la loi Scellier permet de défiscaliser encore plus que la loi Robien. Mais les prix du neuf restent très hauts, alors que les prix dans l'ancien ont bien baissé dans la plupart des endroits. Donc l'écart se creuse à nouveau, ce qui compense l'augmentation du cadeau fiscal. Comme vous le voyez, je suis dubitatif.

Je parlerai demain d'un programme Scellier concret, qu'on me propose actuellement.