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vendredi 29 mai 2009

Loi Bouvard -3 un exemple chiffré





Aujourd'hui, entrons dans le concret du meublé avec des chiffres réels, correspondant à un vrai projet actuellement proposé à Caen. Il s'agit d'une résidences pour étudiants, à 1 km de l'université. Le gestionnaire sera Réside Etudes. La livraison est prévue pour la fin de l'année. Voici quelques données chiffrées concernant l'un des appartements :
  • Prix : 75 580 € TTC, soit 65 702 € HT.
  • La TVA est directement gérée par un organisme spécialisé : sur ce projet, on ne la voit pas passer. On ne l'emprunte pas, mais on ne peut pas non plus la placer.
  • Durée du bail commercial : 9 ans ferme.
  • Taxe foncière : gratuite jusqu'en 2011, puis 306 €. Sur ce projet, c'est malheureusement au propriétaire de la payer. Ce n'est pas toujours le cas.
  • Loyer perçu : 280 € HT, revalorisés chaque année en fonction de l'indice IRL.
  • Surface : 20 m2, avec une place de parking.
  • Financement : 65 150 € empruntés sur 15 ans à 4,8 % fixe, assurance incluse. Mensualité : 512,75 €.
Si l'on exclut la fiscalité, on voit donc qu'on va encaisser 280 € et décaisser 512,75 € par mois. L'effort d'épargne serait donc de 232,75 €. En 2012, il faudra y ajouter 25,50 € de taxe foncière, mais le loyer aura augmenté 2 ou 3 %. Si l'inflation revient, ce sera encore davantage.

Incluons maintenant la réduction d'impôt due à l'amendement Bouvard : elle est de 25% des 65 702 € de l'achat, à étaler sur 9 ans. Donc le cadeau fiscal est de 16 426 € en tout. Sympathique, non ? Cela représente 152,09 € d'effort d'épargne en moins. Donc l'effort passe à 82,66 € par mois seulement ! Donc une centaine d'euros avec la taxe foncière, pondérée par l'augmentation du loyer. Là, je pense que nous atteignons une gamme de prix que nous pouvons presque tous nous permettre. Et si ça reste insupportable, un emprunt sur 20 ans au lieu de 15 ramène la mensualité à 426,38 €, ce qui anéantit l'effort d'épargne. C'est donc extrêmement séduisant pendant 9 ans. Avec un effort nul, on pourrait imaginer d'acheter plusieurs appartements d'un coup. On peut l'envisager, mais il faut envisager deux choses :
  • Les loyers sont imposables. Les premières années, la masse d'intérêts bancaires vient compenser largement. Mais plus ça va, plus le bénéfice imposable augmente, d'autant plus que les loyers croissent. Cela vient rogner la réduction de 25%. Si vous êtes dans la tranche à 14 % (donc 26,1 % en incluant la CSG), cela reste supportable. Mais si vous êtes à 30 ou 40% (donc 42,1 ou 52,1 avec la CSG), ça commence à réduire fortement l'intérêt du dispositif Bouvard.
  • Le tournant de la 10ème année fera mal, avec la fin de la réduction d'impôts. L'effort d'épargne remontera de 152,09 € par mois. Il faut donc être certain de pouvoir le supporter : il serait dommage de devoir revendre dans la précipitation, donc dans de mauvaises conditions.
Si l'on préfère lisser l'effort d'épargne dans le temps, on peut choisir l'ancien système de l'amortissement, qui existait avant la réduction Bouvard : dans ce cas, pas de réduction d'impôt de 25 %, mais l'amortissement vient gommer les bénéfices imposables pendant une vingtaine d'années. J'ai une simulation où l'emprunt était de 15 ans et où l'amortissement rendait les loyers non imposables (pas de CSG non plus) pendant 23 ans. On peut ensuite limiter les dégâts en optant pour le régime Micro-BIC, où seuls 50% des loyers sont imposés.

Le choix est donc clair : soit on ne paie rien au départ et plus après 9 ans, soit on accepte un effort d'épargne dès le début mais constant pendant de longues années. Tout dépend de votre imposition.

Il reste un point que je ne parviens pas à éclaircir : a-t-on le droit de refuser la réduction de 25% si l'on préfère amortir le bien ? Dès que je tiendrai une réponse fiable, je vous la communiquerai. Mais de toute manière, j'ai une solution, que je vous exposerai lundi. Solution légale, bien sûr ;-)

J'espère en tout cas vous avoir démontré aujourd'hui que la constitution d'un patrimoine reste accessible aux paramédicaux que nous sommes. Nul besoin de gagner 10 000 euros par mois pour profiter d'une niche fiscale. Et pas besoin non plus d'y consacrer un temps fou, puisque c'est le gestionnaire qui... gère.

6 commentaires:

Anonyme a dit…

tres tres tres interessant ! merci !

Anonyme a dit…

Très intéressant, en effet.
Mais que se passe-t-il si le logement n'est loué que 10 mois sur 12 (par année universitaire) ou reste inoccupé un moment ?

Carine, pessimiste chronique !

Guillaume a dit…

Ceci n'est pas le problème du propriétaire, mais celui du gestionnaire, qui est le locataire avec un bail commercial ferme d'au moins 9 ans. S'il ne parvient pas à sous-louer 12 mois, il doit tout de même payer son loyer 12 mois.

Le problème que tu évoques ne se pose que quand on loue soi-même, donc en-dehors du dispositif Bouvard.

Anonyme a dit…

PLUSIEURS QUESTIONS:
- ces logements ensuite se revendent ils bien s'ils font partie de groupes d'appartements?

- en fait à partir de quand faut il plutôt revendre?
- autre question si on a un petit apport personnel faut il le mettre en tant qu'apport ou faut il tout emprunter?
- concernant des travaux éventuels pour la remise en état entre des locataires qui s'en charge?

CECILE

estelle a dit…

Autre question : quel est l'intérêt du gestionnaire?? Car si pas de locataire, c'est lui qui paie... Donc, quel intérêt a-t-il s'il y a un tel risque?

Guillaume a dit…

@Cécile :
- Ces logements se revendent moyennement bien, mais il existe un réel marché secondaire. Pierre & Vacances, par exemple, propose une liste de biens à vendre dans leurs résidences. Mais il est certain qu'on revend plus facilement et plus cher un logement sans gestionnaire (hors période de crise, bien sûr).

- Dans l'absolu, il vaut mieux emprunter à 100% pour bénéficier au maximum de l'effet de levier du crédit. Mais un apport peut permettre d'emprunter sur une durée plus courte ou tout simplement aider à obtenir l'accord d'une banque timorée.

- Concernant les travaux, tout dépend du bail. La législation des baux commerciaux est bien plus ouverte que celle des baux habituels d'habitation.

@Estelle :
Quand le gestionnaire paie 250 € de loyer, il en encaisse 450 de la personne à qui il sous-loue. Si l'opération n'était pas rentable, les grands groupes auraient arrêté cette activité. Or, cela fait plusieurs dizaines d'années que cela existe.