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mercredi 27 mai 2009

Loi Bouvard : placer sans effort-2




J'ai expliqué hier tout l'intérêt que peut présenter l'acquisition d'un bien meublé dans une résidence avec services, pour préparer sérieusement et sans trop d'effort son avenir ou celui de ses enfants.

Voyons aujourd'hui dans le détail les différents types de biens meublés et quelques points à surveiller :
  1. Les résidences de tourisme. Ce type d'investissement cherche à profiter du potentiel touristique énorme de la France. Néanmoins, il faut absolument s'intéresser à l'emplacement : proximité des pistes skiables ou de la mer, par exemple. A la montagne, il faut anticiper le réchauffement climatique et acheter en altitude. A la mer, il faut éviter les résidences sur le rivage : les tempêtes seront de plus en plus fortes et le niveau de la mer monte. D'une manière générale, il faut éviter les endroits où la demande est déjà bien satisfaite sur le même type de produit. C'est d'ailleurs valable pour les autres types de résidences ci-dessous. Quelques grands noms de gestionnaires de résidences de tourisme : Pierre et Vacances, Belambra VVF, Odalys. Pierre et Vacances propose des rendements assez bas, mais une tranquillité bien appréciable. Notez aussi que certaines chaînes permettent aux propriétaires de partir en vacances dans leur appartement ou dans tout autre endroit géré par elles.
  2. Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). Il est certain qu'avec le vieillissement de la population, il y a là un marché d'avenir. Autre avantage : c'est là où on peut trouver aisément des baux commerciaux de 12 ans au lieu de 9. A l'inverse, ces résidences présentent un risque en ce qui concerne les réglementations sanitaires qui peuvent modifier certaines normes, entraînant des travaux à la charge du propriétaire. Attention aussi au ticket d'entrée, généralement assez élevé : 120 000 à 150 000 € HT sont des prix habituels, à cause notamment du prix des équipements. Bien sûr, ce n'est pas un problème au départ, grâce à la réduction d'impôts de l'amendement Bouvard. Mais il faut pouvoir payer quand l'impôt revient. Quelques bonnes adresses : Orpea, Gdp Vendôme, Emera.
  3. Les résidences pour étudiants. C'est là où l'on rencontre les tickets d'entrée les plus bas : autour de 60 000 € HT, pour de petites surfaces oscillant autour de 20 m2. Il faut choisir un emplacement en centre ville, ou à proximité d'une université (en espérant qu'elle ne déménage pas, ce qui est arrivé par exemple à la faculté de médecine de Rouen). Ce type de bien souffre d'un énorme turn over et d'une dégradation plus rapide du bien. D'autre part, le gestionnaire est parfois moins soucilleux sur la préservation des locaux et des équipements que dans une résidence de tourisme : un étudiant est moins à cheval sur l'appartement lui-même que sur son emplacement. Le propriétaire risque donc d'avoir à payer des travaux ou un changement de mobilier et d'équipement plus rapidement que prévu. Le bail est à scruter très précisément avant de s'engager, pour savoir quels frais sont pris en charge par le gestionnaire. Quelques noms à retenir : Icade Eurostudiomes, Antaeus, Réside Etudes (les Estudines).
  4. Les résidences d'affaires. Là, il vaut mieux choisir un emplacement en plein centre d'une grande ville ou à proximité d'un pôle d'activité (ex : La Défense ou l'aéroport de Roissy). Deux noms : Réside Etudes (Residhome) et Citéa.
  5. L'appartement sans gestionnaire ni services n'est pas à écarter : on peut acheter un appartement neuf ou ancien et le meubler, puis le louer soi-même ou confier la gérance à une agence immobilière. Bien entendu, dans ce cas, pas de réduction d'impôt de 25%, mais on peut utiliser l'ancien système de l'amortissement. C'est moins bon à court terme mais meilleur à long terme. S'il est bien choisi, ce dernier type de logement meublé offre un meilleur rendement brut que les 4 autres, pour autant qu'il soit loué en permanence. Mais tous les frais sont à la charge du propriétaire et il n'a pas la sécurité d'un bail de 9 ou 12 ans. A l'inverse, la revente sera bien plus aisée, au prix du marché. Les meublés avec gestionnaire souffrent généralement d'une décote qui n'incite pas à revendre. Pour prendre l'image de l'assurance-vie, le meublé avec gestionnaire est une sortie en rente comme une assurance Madelin ou un PERP, alors que le meublé sans gestionnaire permet une sortie en capital comme une assurance-vie traditionnelle.
L'amendement Bouvard n'est donc pas forcément le meilleur choix pour tous, sauf si on n'a pas encore de capacité d'épargne. J'en parlerai demain.

6 commentaires:

Tonio a dit…

Vite la suite!!!

Guillaume a dit…

Tant d'enthousiasme fait plaisir à voir ;-)

carine a dit…

Vraiment très interessant Guillaume, merci, j'attends aussi la suite avec impatience

Anonyme a dit…

ah oui vivement la suite!!

vous pensez qu'on peut se lancer dans ce type de projet avant même d'être propriétaire de son propre logement?
Est-ce que cela ne risque-t-il pas ensuite de freiner une banque pour l'attribution d'un crédit pour l'achat de sa résidence principale?

question d'une jeune potho encore locataire ;)

Anonyme a dit…

pardon pas jeune potho mais jeune ortho bien évidemment!

Guillaume a dit…

Il est impossible de répondre de manière tranchée, donc je vous répondrai en bon Normand que je suis : tout dépend des projets personnels et des revenus.

De votre situation personnelle ne vous permet pas de vous fixer à un endroit pour acheter votre maison, il serait dommage de ne pas commencer à préparer votre retraite.

La plupart des gens mènent ces deux objectifs de front, en versant régulièrement sur une assurance-vie dès le début de leur carrière. Mais comme je l'ai dit, l'assurance-vie sur fonds en euros ne mène pas loin à 65 ans.

Autre façon de considérer le problème : si vous pensez que le banquier ne vous prêtera pas une maison à cause d'un petit placement dans un meublé, cela signifie que vos revenus ne vous permettront seulement d'acheter une résidence principale et d'y vivre, sans épargner. Grosse déconvenue à venir à 65-67 ans.

Pour mener tout ceci de front et préparer un départ à 60 ans, j'ai utilisé 3 leviers :

1) travailler 5 jours par semaine (j'étais à 4 avant de réaliser où me menait mon oisiveté).
2) prendre 6 semaines de congés au lieu de 9. Cela reste plus important que si j'étais salarié.
3) acheter une maison plus modeste que ce que j'aurais pu envisager.

En conclusion, il ne faut pas que la résidence principale soit l'alfa et l'omega du patrimoine. Sinon, à 67 ans, vous vivrez pauvrement dans une belle demeure.