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mardi 26 mai 2009

Loi Bouvard : placer sans effort




Vendredi, j'ai terminé mon post par l'idée qu'il nous fallait chercher des solutions individuelles. Certains d'entre vous ont pu se dire : "Ok, mais avec ce que je gagne, ce n'est pas moi qui vais me lancer dans la bourse ou l'immobilier !". Certaines solutions sont peu accessibles et risquées, comme l'achat d'un appartement outre-mer en loi Girardin. D'autres, comme l'assurance-vie sur fonds en euros, sont très sûres mais ne rapportent pas grand chose à 65 ans. En voici une qui se trouve à la portée de la plupart d'entre nous, puisqu'elle ne nécessite pas d'effort d'épargne pendant des années, ni de temps à s'occuper de la gestion ! Pour en bénéficier, Il suffit de payer un peu d'impôts et d'avoir la confiance d'une banque.

Jetez un coup d'oeil sur ce lien :

http://www.amendement-bouvard.com/simulationbouvard1.php

Ce site explique comment on peut acheter un appartement de 100000 ou 200 000 euros, sans rien débourser pendant 13 ans. Bien sûr, ce genre de simulation est toujours un peu optimiste, il faut s'attendre à des faux frais. Mais la vue d'ensemble est correcte : ce n'est pas un mirage. Il suffit d'opter pour l'achat d'un appartement meublé dans une résidence avec des services et d'utiliser la toute nouvelle loi Bouvard (nom exact : amendement Bouvard-Censi, du nom des deux députés UMP qui en sont à l'origine).

Ce genre de bien existe dans plusieurs types de résidences :
  • EHPAD (résidence pour personnes âgées)
  • Résidences pour étudiants offrant par exemple un service de laverie et de petit déjeuner
  • Résidences de tourisme
  • Résidences d'affaires
La location meublée étant considérée comme une activité commerciale, elle n'a pas le même fonctionnement que la location nue. Jusqu'à l'an dernier, le statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP) dans une résidence avec services offrait les avantages suivants :
  • Récupération de la TVA si la résidence est neuve ou complètement restaurée.
  • Amortissement du bien, permettant de ne pas payer d'impôt sur les loyers durant une vingtaine d'années.
  • Possibilité d'adopter ensuite le régime micro-BIC, qui permet d'être imposé sur la moitié seulement des loyers.
  • Bail commercial de 9 à 12 ans ferme, avec tacite reconduction : le propriétaire ne loue pas directement à l'occupant des lieux. Il loue à un gestionnaire, société commerciale qui sous-loue ensuite à l'occupant. Mais que le bien soit occupé ou pas, le gestionnaire doit payer son loyer au propriétaire. C'est une énorme sécurité par rapport à la location non meublée. Attention toutefois de choisir un gestionnaire solide comme Pierre & Vacances, Belambra, Orpea ou Réside Etudes : en cas de faillite, les co-propriétaires de la résidence devront en trouver un autre très rapidement et s'exposeront à d'âpres négociations. S'ils n'en trouvent pas, le fisc récupérera une partie de son argent. C'est injuste envers les petits groupes qui tentent de se lancer, mais un investissement à long terme ne permet pas d'accepter le risque de faillite.
  • Un ticket d'entrée qui peut être plus bas que lors d'un achat non meublé, notamment dans les résidences pour étudiants où l'on trouve facilement des studios meublés affichés autour de 60 000 € HT. Ma banque vient d'ailleurs de m'en proposer un, dans cette gamme de prix.
La nouvelle loi sur le meublé, votée récemment, apporte la modification suivante : jusqu'à un montant investi de 300 000 € TTC, on a le droit de ne plus utiliser le système de l'amortissement et de le remplacer par une réduction d'impôt de 25% du montant investi hors taxe. Cette réduction est étalée sur 9 ans. Donc si vous achetez un bien de 100 000 € TTC, l'Etat vous rend la TVA comme avant (16 388 €), en y ajoutant 20 903 € de réduction d'impôt sur 9 ans (2 324 € par an). L'avantage fiscal cumulé est donc de 37 291 €, quelle que soit votre tranche d'imposition, puisque ce n'est pas une déduction mais une réduction d'impôt.

Après avoir créé la loi Scellier pour le non meublé, dont j'avais parlé début avril, l'Etat fait vraiment tout ce qu'il peut pour casser le mécanisme de la crise immobilière sur le logement neuf. D'ailleurs, cela fonctionne : les stocks de logements neufs, éligibles en loi Scellier et Bouvard, fondent comme neige au soleil, alors que les décrets d'application ne sont même pas sortis ! Personnellement, en attendant ces décrets, je fais comme si ces deux lois n'existaient pas, même si je sais qu'elles ont toutes les chances de se concrétiser.

Pour résumer, ce nouveau dispositif me semble être une opportunité intéressante à étudier pour ceux qui veulent commencer ou continuer à fabriquer leur retraite hors CARPIMKO. Ticket d'entrée assez bas, risque plus faible qu'en location nue, énorme cadeau fiscal, effet de levier du crédit apportant un rendement qui n'a rien à voir avec l'assurance-vie, effort d'épargne quasiment nul pendant de longues années, voilà qui mérite au minimum un contact avec un bon conseiller en gestion de patrimoine ! Vous pouvez aussi demander éventuellement à votre banquier ce qu'il propose : il a probablement une liste de programmes partenaires dans sa manche. Troisième piste : contacter directement les organismes comme Pierre & Vacances. Mais pour obtenir une stratégie personnalisée, rien ne vaut un bon conseiller en gestion de patrimoine.

Cette idée du meublé mérite vraiment d'être creusée, même en période de crise immobilière et de stagnation de nos honoraires : la nouvelle loi a justement été créée à cause de la crise. Dans deux ans, les 25 % deviendront 20. Et quand on investit pour le très long terme, on peut se permettre de perdre un peu quand on traverse des crises. Sur un investissement de 20 voire 30 ou 40 ans, on affronte fatalement plusieurs crises immobilières. Enfin, un placement meublé n'est pas fait pour être vendu mais conservé jusqu'à la retraite. Le plus important, dans ce cas, n'est pas la valeur du bien mais le loyer perçu.

Cela fait plusieurs années que le meublé me paraît très attirant. J'avais commencé en 2005 par acheter un studio à côté du cabinet avec mon associé, le rénover (le studio, pas mon cher associé) puis le louer meublé : ce bien se rembourse tout seul, sans que nous y mettions le moindre euro et sans aucun impôt. Pour ne pas paraître complètement dithyrambique, je vous donnerai demain les points négatifs à surveiller et quelques conseils de base pour que tout se passe bien. Je comparerai ensuite l'ancien système de l'amortissement, qui perdure, et le nouveau système des 25% de réduction d'impôt.

Mais s'il faut retenir une idée, ce sera celle-ci : le meublé est un monde à part dans l'immobilier, qui peut permettre de compenser facilement la décrépitude de la CARPIMKO, sans souci de gestion.

2 commentaires:

Anonyme a dit…

merci pour ce blog passionnnant !
j'ai une petite question : comment fonctionne la rémunération d'un conseiller en gestion de patrimoine ?
merci :

Guillaume a dit…

En France, la plupart du temps, ils sont commissionnés par les organismes (ex : banques, assurances, promoteurs) qui vous vendent quelque chose. Donc ce n'est pas le client qui les paie. Mais bien évidemment, toutes leurs commissions se retrouvent dans les prix des produits, bien sûr. En tout cas, si vous n'achetez rien, ils auront travaillé sur votre dossier (analyse précise de votre situation) pour rien. C'est le risque du métier.

Certains (je n'en ai jamais vu ici) préfèrent le système anglo-saxon : ils se font payer à la prestation, directement par le client, comme un avocat.