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vendredi 26 juin 2009

Copinage




Estelle Vigot, la charmante présidente du syndicat régional des orthophonistes de Charentes Poitou Limousin (SROCPL, à ne prononcer que si vous avez envie d'expectorer ;-) ), vient de me faire part de l'existence d'un blog qu'elle vient de mettre sur pied.

Beaucoup de bonnes choses s'y trouvent déjà, comme vous pourrez le voir :

http://srocpl.canalblog.com

En écrivant ce petit post, je m'aperçois avec émotion qu'Estelle a déjà mis un lien vers le blog que vous êtes en train de lire.

jeudi 25 juin 2009

Eco-prêt à taux zéro




Lors du vote du budget 2009 de l'Etat, vous avez probablement entendu que les banques allaient proposer un nouveau prêt à taux zéro, sans condition de ressources, pour financer des travaux rendant une maison moins consommatrice d'énergie.

Pour une fois, nous y avons droit : officiellement, c'est sans conditions de ressources. Avec un AMO figé comme une vieille sauce, il est toujours agréable d'emprunter sans intérêts, d'autant que l'inflation risque fort de revenir dans les années qui viennent. Mais attention, si vous gagnez plus de 45 000 € par an, vous ne pouvez pas utiliser ce prêt et bénéficier en même temps des crédits d'impôts habituels en faveur du développement durable. Le calcul est vite fait : en fait, c'est bien un énième prêt sous conditions de ressources :-(

MODE [DEMAGO] ON
N'avoir droit à rien, sauf travailler et payer des taxes, ça devient une habitude.
MODE [DEMAGO] OFF

Voici quelques caractéristiques de ce prêt :
  • Montant maximal emprunté : 30 000 € sur 3 à 10 ans, voire 15 dans certaines circonstances.
  • Uniquement pour les propriétaires de résidences pincipales ou de logements à louer, achevés avant 1990. Si vous avez une résidence secondaire, elle peut polluer autant que vous voulez.
  • Possession du bien en direct ou avec une SCI à l'IR.
  • Gros inconvénient : il faut que ce prêt finance au moins deux types de travaux. Cas le plus classique : isolation + changement de chaudière.

La Fédération Bancaire Française vient de publier un guide simple qui donne des détails sur ce prêt. Vous le trouverez en cliquant sur ce lien.

mercredi 24 juin 2009

SCPI Scellier : pour comprendre




Jeudi dernier, je vous ai parlé des SCPI en loi Scellier (voir ici). Maintenant qu'elles commencent à exister, ces SCPI suscitent des fils de discussion sur le forum dédié de Boursorama.

Je vous recommande particulièrement celui-ci :

http://www.boursorama.com/forum/message.phtml?id_message=386623721

L'ensemble de ce fil est intéressant, mais je vous laisse méditer sur l'intervention de Yogi, le 22 mai à 16h04. Il y a de quoi être circonspect. Mais il y a de quoi être circonspect avec TOUS les placements, malheureusement. Et n'oublions pas que la principale prise de risque, c'est de ne prendre aucun risque pendant 40 ans...

lundi 22 juin 2009

Kiné Flash Paris n°27




Le mois dernier, j'ai omis de vous parler de la sortie du 27ème numéro de Kiné Flash Paris :

http://www.smkrp.org/KFPweb/pdf/KFP_27.pdf


Toujours un ton plaisant à lire, avec pas mal de choses qui ne concernent pas seulement les kinés, par exemple sur la loi HPST ou le coût de la santé.

Pages 8 et 9, vous y trouverez aussi des statistiques sur la démographie médicale avec un raisonnement que je n'ai pas souvent lu parmi les orthophonistes. La féminisation des médecins est en marche. L'auteur de l'article, Michel Rusticoni, dit que cela va diminuer les disponibilités horaires des médecins et que les kinés pourraient "suppléer", grâce à des transferts de compétences entre les médecins et eux. Prions pour que les 96 % d'orthophonistes femmes ne donnent pas des idées (en tout bien tout honneur) aux kinés entreprenants ! Prions aussi, mes soeurs, pour que les paramédicaux étouffés par des revenus stagnants n'en viennent pas à se manger entre eux.

C'était l'homélie du Père Guillaume.

vendredi 19 juin 2009

Crise : déjà la sortie du tunnel ?




Pas de temps pour un post détaillé, aujourd'hui. Je vous donnerai néanmoins un lien qui devrait vous mettre un peu de baume au coeur, pour entamer le week-end :

http://www.lefigaro.fr/economie/2009/06/19/04001-20090619ARTFIG00239-la-francesortira-de-la-recession-avant-fin-2009-.php


Le lent redressement de l'économie est une bonne nouvelle pour tout le monde, s'il se confirme. Mais pour nous, la hausse du chômage est une catastrophe : elle plonge les comptes de la sécurité sociale dans le rouge vif, ce qui ne va pas la rendre tendre avec nous. N'oublions pas non plus que c'est une catastrophe dix fois pire pour les chômeurs eux-mêmes...

jeudi 18 juin 2009

SCPI Scellier : ça existe !




Je ne voudrais pas relancer le débat sur l'intérêt de l'immobilier à l'heure actuelle : il a assez mobilisé les commentaires, la semaine dernière. Mais pour ceux qui décideraient d'examiner l'immobilier défiscalisant sans aucun souci de gestion, j'avais annoncé, au début de l'année, l'existence future des SCPI Scellier.

Pour vous remémorer ce que sont les SCPI, je vous renvoie à ma série de posts qui commençait ici :

http://orthophonie-et-patrimoine.blogspot.com/2008/11/les-scpi-leffet-de-levier-pour-toutes.html

Concernant la loi Scellier (25% de réduction d'impôts sur le prix d'acquisition), j'ai aussi écrit une série et expliqué pourquoi je n'étais pas tenté, dans le cas d'un achat hors SCPI :

http://orthophonie-et-patrimoine.blogspot.com/2009/03/la-loi-scellier-defiscalisation.html


Une première SCPI Scellier vient de sortir, sous l'égide de la BNP. Elle s'appelle Pierre Avenir (visa AMF du 15/05/09, n°09-07). Chaque part vaut 1 000 €, donnant droit à 25 % de réduction d'impôt étalée sur 9 ans. Par exemple, si vous y mettez 50 000 € cette année, votre impôt baissera de 1 389 € tous les ans, de 2010 à 2018. Vous pourrez aussi déduire les intérêts d'emprunt, au cas où vous auriez acheté à crédit. Avec des SCPI Scellier, vous pouvez d'ailleurs utiliser un CEL ou un PEL, puisque vous achetez des parts de logements.

La BNP dit que sa SCPI va investir dans les régions les plus peuplées, donc en évitant la zone B2 (villes moyennes). La zone C (petites villes et zones rurales) lui est d'ailleurs interdite par la loi.

En résumé :

POUR :
  • Défiscalisation de la loi Scellier, plus intéressante qu'en loi Borloo pour ceux qui sont dans les tranches à 5,5 , 14 ou 30 %.
  • Aspect "sans souci de gestion" des SCPI.
  • Mutualisation du risque : vous possédez un bout de plusieurs centaines de logements répartis un peu partout dans le pays, et non pas un bien unique qui ne rapporte plus rien si le locataire s'avère défaillant.
  • Effet de levier du crédit.
  • Possibilité d'utiliser le PEL et le CEL
  • Possibilité d'investir de faibles sommes, "pour voir".
CONTRE :
  • Le contexte de crise immobilière qui ne donne pas beaucoup de visibilité.
  • Engagement de garder les parts 9 ans, sinon le fisc récupère ses billes. Dans la pratique, les SCPI fiscales sont possédées une quinzaine d'années, puis dissoutes. Le produit de la vente est réparti entre les associés. Donc c'est une sorte de tunnel.
  • Le capital n'est pas garanti.
  • Rendement plus bas que les SCPI non fiscales, qui louent des murs de commerce ou de bureaux.
  • Prix d'achat des logements élevé : la SCPI Borloo de la BNP a acheté des logements dont la surface moyenne est de 59 m2 et le coût de 193 520 €. Ce prix aura-t-il augmenté dans 15 ans, alors que des travaux seront à envisager ? Une fois de plus, l'avantage fiscal n'est-il pas inclus dans le prix d'achat ?
Comme toujours en ce qui concerne les placements, chaque médaille a son revers. A vous de juger selon vos propres critères.

mercredi 17 juin 2009

Emprunt EDF : faut-il souscrire ?




Petit post rapide en ce jour chargé (comme la plupart des mercredis).

Ce matin et jusqu'au 10 juillet, EDF propose au grand public de souscrire un emprunt obligataire. Si vous leur laissez l'argent 5 ans, votre mise aura rapporté 4,5% bruts par an (3,15% nets si vous optez pour le prélèvement libératoire), donc 25% cumulés (17,48% nets). Chaque part de 1 000 € vaudra 1 252 € en 2014 (1 174 € nets). Cette obligation sera cotée en bourse, donc l'argent sera disponible, mais le rendement n'est garanti qu'à l'issue des 5 ans.

Le risque d'un emprunt obligataire est de voir l'entreprise émettrice faire faillite. Mais on voit mal EDF fermer boutique dans les 5 ans qui viennent.

Avec un livret A qui va encore plonger autour de 1% le 1er août, la proposition d'EDF s'avère donc tentante. Mais le rendement net reste en-deçà de la plupart des fonds en euros des assurances vie, moins taxés. D'autre part, certaines entreprises solides émettent des emprunts mieux rémunérés. Personnellement, je passe mon tour.

Pour vous faire une idée plus complète, vous pouvez lire cette synthèse claire sur le site du Figaro :

http://www.lefigaro.fr/societes/2009/06/12/04015-20090612ARTFIG00830-un-placement-simple-pour-les-particuliers-.php

mardi 16 juin 2009

Quel TPE choisir ?




De plus en plus de gens nous demandent si nous acceptons leur carte bancaire. Depuis 15 ans que je suis installé, j'ai demandé plusieurs devis à mes diverses banques. A chaque fois, j'ai reculé devant le coût de l'achat ou de la location du terminal, mais aussi le montant de la commission que prendrait la banque, et enfin le prix des communications téléphoniques. Et plus généralement, le principe de payer pour pouvoir percevoir mes revenus me semblait (et me semble encore) détestable.

A cette réticence, mes banquiers répondent toujours avec un argumentaire rôdé :
  • "Le coût correspond à un service réel". Soit, mais l'encaissement de chèques et d'espèces leur coûte très cher aussi et reste gratuit.
  • "Vous êtes sûr d'être payé". Ok, mais je n'ai qu'un ou deux petits chèques sans provisions par an, depuis que je pratique le paiement à chaque séance.
  • "C'est un service que vous serez le seul de la ville à proposer, donc ça vous amènera su monde". Là, c'est une logique commerciale dans laquelle je me garderai bien d'entrer. D'autant qu'avec mes 56 heures de travail hebdomadaire, je suis à mon maximum.
  • "Il faut bien qu'on vive". Mes bien chers soeurs, mes bien chers frères, versons ensemble une larme de crocodile sur cet argument massue. Je connais certains collègues qui ont pris des forfaits de services inutiles grâce à cette phrase.
  • "Je suis contre la gratuité ; est-ce que vous pratiqueriez des rééducations gratuites ?". C'est le Crédit Agricole qui m'a parlé ainsi, il y a quelques mois. Là, on sent le banquier qui s'énerve. On peut lui rétorquer qu'il fait travailler l'argent que nous laissons sur les comptes courants, que nos emprunts le font vivre et que nos patients ont payé pour obtenir leur carte bancaire (je ne paie pas les miennes, mais ce n'est pas le cas de tout le monde). On peut aussi s'enfuir. J'ai rétorqué, puis je me suis enfui.
Si malgré tout vous souhaitez utiliser la carte bancaire de vos patients pour les arranger et éliminer totalement les impayés, j'ai quelques informations pour vous :
  • Pour ne plus payer de communications, vous pouvez maintenant utiliser des terminaux IP et WIFI, qui utiliseront votre connexion ADSL illimitée.
  • Je pense qu'il vaut mieux éviter les TPE qui prennent aussi la carte Vitale : ils réduisent l'encombrement, mais en cas de panne, les deux fonctions sont bloquées.
  • Vous pouvez acheter le TPE au lieu de le louer. Certains sites internet se sont spécialisés dans ce domaine. Ils pratiquent des tarifs bas dont vous pouvez aussi vous servir pour négocier avec la banque. D'autre part, ils vendent des terminaux d'occasion, reconditionnés et avec une batterie neuve. Citons par exemple www.tpediscount.fr et www.1001tpe.com
  • Pour vous aider à choisir le type de TPE qui vous convient, le CIC a mis en ligne un "simulateur" : https://www.cic.fr/fr/banques/professionnels/quel-TPE-vous-correspond.html

lundi 15 juin 2009

Tout bourse ou tout immobilier ?



Les divers volatiles qui ont commenté mes posts de la semaine dernière sont des médicaux et des paramédicaux qui ont définitivement tourné le dos à l'immobilier, qu'ils voient comme un immonde panier de crabes, pour investir en bourse, notamment avec des SICAV. Rappelons que l'on peut acheter ce type de produit dans le cadre d'un banal compte-titre, mais aussi dans un PEA (avec une prépondérance d'actions européennes) ou dans certaines assurances vie (ex : www.mes-placementsvie.com). Qu'en penser ? Comme d'habitude, je vous donnerai la réponse du Normand que je suis. A vous de trancher selon votre situation et votre peur de la volatilité.

POUR : a priori, avec les signes annonciateurs de reprise, même molle, le moment est propice pour venir en bourse (actions directes ou sicav). Les cours sont bien plus tombés que les prix de l'immobilier. D'ailleurs, si vous avez un PEA ou une assurance-vie orientée actions, vous avez sûrement constaté qu'ils reprennent déjà du poil de la bête. On lit partout que le meilleur rendement se trouve en bourse, à long terme. Il suffit d'entrer dans un bas de cycle, comme actuellement.

CONTRE : Si on entre au mauvais moment, juste avant un krach, on peut mettre un temps fou à retrouver sa mise. Voir à ce sujet ce que j'ai dit sur le Nikkei la semaine dernière. Aucun bénéfice en 20 ans ! On peut aussi citer le Dow Jones, qui n'a retrouvé son cours de 1929 qu'en 1954 (ceux qui comprennent l'anglais peuvent lire sur le blog Penguin's Golden Egg comment on pouvait s'en sortir à l'époque).


Les revenus des placements immobiliers me semblent bien moins aléatoires que ceux de la bourse. Je vois les miens comme un socle indispensable pour compenser les faiblesses de la CARPIMKO. Bien entendu, il faut bien choisir les biens achetés, puis les locataires. En SCPI, il faut aussi faire un tri draconien (et choisir actuellement plutôt les murs de magasins que les murs de bureaux). Une fois le socle solidifié, il semble raisonnable de se diversifier.

L'exemple affreux du Nikkei prouve qu'il faut investir sur les créneaux porteurs et ne pas se limiter au CAC 40 ; "acheter une tranche d'avenir de l'humanité", comme dit l'un des pigeons qui roucoulent ici actuellement. Le système actuel permet au particulier français d'investir n'importe où dans le monde : à lui d'en profiter. Ainsi, on peut penser actuellement aux fonds investis sur les pays émergents (ex : le fonds Carmignac Emergents, cité par nos amis pigeons) et sur les énergies renouvelables (ex : l'action Voltalia). Les trackers qui suivent les cours du pétrole (voir ici) paraissent aussi intéressants à bien des analystes : l'avenir de l'humanité, c'est de manquer de pétrole.

Pour se cultiver dans ce domaine réellement passionnant (si, si), il y a par exemple :

  • encore et toujours la revue mensuelle Mieux Vivre Votre Argent qui propose des portefeuilles d'actions et de SICAV tout faits, en fonction du profil d'investisseur (prudent / téméraire).
  • la revue Investir
  • les quotidiens Les Echos, La Tribune et le Figaro Economie (pas évident quand on manque de temps)
  • la Lettre de la Bourse
  • l'émission "La Bourse en Actions", le week-end, sur LCI. 15 minutes par semaine que je ne rate jamais depuis 1999 (émission de Jean-Pierre Gaillard à l'époque)

Quant à réduire l'immobilier au strict minimum et tout miser sur la bourse, comme le proposent les volatiles immophobes, cela me semble courageux, mais trop risqué. Un investissement immobilier répondant à une demande réelle est tout de même plus tangible. Il y a encore et toujours plus de demande locative en France :

  • les gens ont du mal à acheter
  • les banques ne sont pas près de recommencer à faire confiance facilement ; se faire confiance entre elles et faire confiance à leurs clients
  • chaque divorce double le besoin de logement du ménage qui explose

Il sera toujours temps de tout vendre à 60-65 ans, si le fisc et la CSG dévorent les loyers. Concernant la bourse, il faudra aussi sécuriser progressivement à partir de 55 ans, en achetant par exemple des fonds en euros.

Il y a fort à parier que l'Etat va continuer à taxer les propriétaires, qui sont vus comme des nantis par le reste de la population. Parallèlement, il va toujours protéger davantage le locataire, même s'il ne paie pas : c'est politiquement correct. A contrario, on le voit mal s'attaquer autant aux actionnaires qu'aux propriétaires. Pourtant, bien des Français adoreraient cela : ils pensent que l'actionnaire est l'ennemi du salarié, alors qu'il est l'un des piliers de l'entreprise qui fait embauche le salarié. Mais les actionnaires peuvent investir partout dans le monde et sans eux, l'économie plonge. Les propriétaires, eux, achètent rarement un appartement dans un pays émergent ou à proximité de nouveaux gisements pétroliers. Ils sont donc plus corvéables. Voir à ce sujet le durcissement important de la fiscalité sur la location meublée, le 1er janvier dernier.

On peut donc opter pour un moyen terme entre le tout-immo et le tout-bourse. Comme en alimentation, l'excès de toute chose peut s'avérer toxique. Jusqu'alors, j'ai parlé davantage de l'immobilier que des valeurs mobilières, parce que je reste persuadé qu'il faut aborder la construction de patrimoine par là. Il me fallait parler des dangers qui nous guettent (ex : gel des lettres clés) et des premières mesures individuelles à prendre pour ne pas rater le train menant à un avenir financier serein. Si ce blog continue à vivre, j'y parlerai volontiers des valeurs mobilières.

vendredi 12 juin 2009

Cadeau : simulateur d'emprunt




Cela faisait longtemps que je vous avais proposé un tableau Excel. Après les simulateurs de CARPIMKO et de troisième année d'URSSAF, voici venir sous vos applaudissements (mode [JACQUES MARTIN] on) :

LE SIMULATEUR D'EMPRUNT FACILE A UTILISER


En ayant ce tableau quelque part dans votre ordinateur ou dans votre Smartphone, vous n'aurez plus besoin d'attendre les simulations de votre banquier pour réfléchir sur un projet, ni de chercher un site web qui fasse la même chose. Pour le télécharger, cliquez sur le lien ci-dessus. Le fichier est un tableau Excel, fabriqué avec Excel 2008 pour Macintosh, mais compatible PC.

Mon tableau calcule le type d'emprunt le plus utilisé : le crédit amortissable. Vous n'avez qu'à y entrer 3 données :
  • le montant emprunté à la banque
  • la durée en années
  • le taux
En retour, il vous affichera tout le tableau d'amortissement, avec :
  • le coût d'une mensualité
  • le capital remboursé de chaque mois
  • les intérêts remoursés de chaque mois
  • le capital rembouré depuis le début
  • le capital restant dû à la banque
Cela vous permet donc aussi d'estimer la valeur exacte d'un bien dont vous n'avez pas terminé le remboursement. C'est très utile par exemple pour estimer la valeur des parts d'une SCI.

J'ai mis 300 lignes, ce qui permet d'aller jusqu'à 25 ans. Si vous voulez pousser jusqu'à 30 ans, il vous suffit de prolonger les colonnes de 60 lignes.

jeudi 11 juin 2009

Statistiques fraîches





Les 12, 13 et 14 mai, je vous ai donné des statistiques sur les orthophonistes, les kinésithérapeutes et les infirmiers.

Je viens de trouver ce matin des données démographiques plus fraîches, puisqu'elles datent du 1er janvier 2009. Elles sont émises par le ministère de la santé et plus particulièrement par sa direction de la recherche, des études, de l'évaluation des des statistiques (DREES). Elles concernent les pharmaciens, les chirurgiens-dentistes et tous les paramédicaux, y compris ceux qui ne sont pas conventionnés, comme les psychomotriciens.

Lien en PDF :
http://www.sante.gouv.fr/drees/seriestat/pdf/seriestat131.pdf


Pour chaque profession, vous y trouverez les répartitions et les densités par sexe, par région et département, par tranche d'âge, par type d'activité (libéral / salarié) et par tranche d'unité urbaine (communes rurales / villes).

Voilà qui peut être extrêmement intéressant pour ceux qui cherchent à s'installer dans les endroits où l'attente des patients sera la plus forte.

mercredi 10 juin 2009

Immobilier ancien : juste une légère baisse




La FNAIM vient d'annoncer que les prix de l'immobilier ancien avaient baissé de 0,2 %, le mois dernier. Ils avaient augmenté de 3 % en avril, malgré la hausse du chômage. Au total, la FNAIM pense que la baisse totale de 2009 sera de 5 à 10 %. On resterait donc à des niveaux très élevés par rapport au revenu moyen des ménages. La baisse des taux n'y est sûrement pas étrangère : elle permet aux gens de s'endetter sur des montants impensables il y a 10-15 ans.

Si l'on regarde dans le détail (ici), on note une différence entre les appartements, qui ont baissé de 0,4% en mai, et les maisons, qui ont augmenté de 0,1 %. Mais de tels écarts, basés sur un nombre de ventes très réduit, ne sont pas très significatifs.

Pour ceux qui pensent acheter (ex : résidence principale ou secondaire, cabinet, ou encore immobilier locatif) mais préfèrent attendre 2010, voire plus tard encore, il est difficile de prédire l'évolution. Les principaux facteurs de baisse seraient une poursuite de la hausse vertigineuse du chômage, bien sûr, mais aussi un retour massif de l'inflation. Le pétrole a déjà commencé : il est déjà remonté à 71 dollars. Si la banque centrale européenne se sent obligée de remonter ses taux directeurs l'an prochain, bien des gens seront à nouveau dans l'impossibilité d'acheter et les prix devront baisser davantage.

Pour finir, je vous donne le lien d'une interview intéressante de Christine Boutin, qui avance plusieurs idées de mesures fiscales pour sortir l'immobilier neuf du marasme :

http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300309907.htm

mardi 9 juin 2009

Que Choisir porte plainte contre Akerys (IFB)




Vous avez probablement été démarchés en plein travail par les télé-opératrices à l'accent toulousain de chez IFB (groupe Akerys). Elles tiennent absolument à vous présenter "les nouveaux textes de loi vous permettant d'utiliser l'argent de vos impôts pour vous créer un patrimoine". Si vous acceptez un rendez-vous, le conseiller vous présentera sa société et les lois sur l'immobilier défiscalisant. Si vous lui demandez une étude patrimoniale gratuite, dès le second rendez-vous il vous proposera un investissement en loi Scellier, Robien ou Borloo, à des centaines de kilomètres de chez vous, en vous assurant que c'est la solution idéale dans votre cas. Il vous exposera moultes garanties qui selon lui anéantiront le risque de l'opération. Il vous dira aussi que l'association de consommateurs EDC (malheureusement très liée à Akerys) aura étudié la viabilité du projet.

J'avais déjà parlé ici du blog d'un client déçu (ou du moins d'une personne qui se présente comme telle) :

http://arnaqueimmo.blogspot.com/


Mercredi dernier, l'association de comsommateurs Que Choisir a porté plainte contre Akerys. Voici son communiqué :

"L'UFC-Que Choisir saisit la justice de pratiques commerciales abusives et appelle les consommateurs à la vigilance. Depuis 1984, les pouvoirs publics ont encouragé l'investissement locatif par les particuliers au moyen de déductions fiscales accordées en contrepartie de l'engagement de louer les biens acquis pour une durée minimale.

Le système a été perverti au fur et à mesure des années par certains promoteurs qui ont construit à tort et à travers, dans des zones géographiques où les appartements ne pourraient trouver de locataires en raison d'une offre surabondante (Agen, Alès, Montauban, Tarbes). Des promoteurs ont abusé de milliers de particuliers par des pratiques commerciales tendancieuses, en les incitant à acquérir des logements, alors même que le bénéfice escompté de l'opération était des plus improbables.


L'UFC-Que Choisir a ainsi reçu de nombreuses plaintes de consommateurs victimes d'abus de la part de promoteurs lors de la commercialisation de certains programmes immobiliers relevant des dispositifs de défiscalisation Robien ou Demessine.


Les témoignages recueillis montrent que l'argumentaire fourni à ses commerciaux par la société AKÉRYS (leader sur le marché), présente l'avantage fiscal comme une certitude.


Privés de loyers, des milliers d'investisseurs sont aujourd'hui incapables de rembourser les crédits qu'ils ont souscrits pour financer leur projet et se retrouvent dans des situations financières des plus délicates.


Afin de faire sanctionner ces pratiques, l'association a décidé de déposer une plainte pour tromperie à l'encontre de la société AKÉRYS auprès du procureur de la République du Tribunal de grande Instance de Paris.
"

Le principal souci vient du fait que certains immeubles sont construits dans des zones où la demande de logements n'est pas suffisante. Les lois Robien et Borloo permettent cela. Si le propriétaire ne parvient pas à louer dans les délais imposés par le fisc, non seulement il n'a pas de loyer pour l'aider à rembourser, mais en plus il perd l'avantage fiscal ! Certains sont étranglés financièrement et doivent revendre dans l'urgence, donc à perte.

La nouvelle loi Scellier (voir mes 3 articles dubitatifs) a tenté de faire le ménage en ne s'appliquant pas dans les endroits les moins peuplés (zone C). Mais certains disent que la zone B2, où la loi Scellier s'applique, comporte encore des endroits sans potentiel locatif. Comme toujours avec l'immobilier, la circonspection doit être de mise ; et encore davantage en période de crise (dans mon post du 6 février, j'étais aussi dubitatif sur les SCPI dans le contexte actuel).


Spéciale dédicace au volatile qui me lit depuis quelques jours : ce post devrait le ravir...

lundi 8 juin 2009

Juste une mise au point



Avant-hier, une personne a mis un commentaire anonyme, dubitatif mais constructif sur mon dernier post. Pour qu'il ne passe pas inaperçu, je pense qu'il vaut mieux le reproduire ici :

"Quand même de gros doutes à propos de l'investissement en SCPI, surtout quand je lis le forum SCPI de boursorama, j'ai l'impression qu'il y a souvent du sport dans ce domaine (voir les commentaires des CR d'AG, ou même la revente des parts) bon j'ai des doutes sur les SCPI qui semblent être ici présentées comme la panacée, d'ailleurs l'auteur de ce blog ne semble croire qu'en l'immo voire uniquement l'immo à coup de défiscalisations. Déjà, on ne construit pas un patrimoine à coups de défiscalisations, beaucoup déchantent ...
et quid de la fiscalité pour l'immo locatif ? Les revenus fonciers augmentant chaque année dès le début de l'investissement mais la charge des mensualités restant la même, je vous laisse découvrir ce que celà peut faire après 4/5 ans quand les intérêts à déduire diminuent, ça augmente l'IR sans augmenter les revenus puisque les recettes servent à rembourser le prêt. Bref il n'y aurait peut être que le in fine pour valider l'invest en immo locatif...
sinon un tuyau pour l'auteur du blog : la lettre de média santé où il y a 65 articles en accès libre : http://www.media-sante.com/fiscal/patrimoine.php où on y apprend aussi que la defisc madelin peut être de la pure arnaque surtout pour de jeunes libéraux...
"

Ce commentaire est l'occasion d'effectuer une synthèse de plusieurs mois de posts et de rappeler la raison pour laquelle l'immobilier me semble intéressant pour nous, malgré le contexte actuel. En passant, je remercie son auteur pour l'excellent lien qu'il donne.

De nos jours, l'ensemble des placements propose un rendement assez bas, qui pourrait d'ailleurs être fortement rongé par l'inflation dans les années qui viennent. Si l'on prépare son avenir avec des valeurs mobilières sûres (exemple habituel : fonds en euros d'une assurance vie, en loi Madelin ou pas), l'effort d'épargne est énorme. L'alternative est alors la suivante : soit on diminue fortement son train de vie pour épargner, soit on n'épargne pas assez et on fait confiance à la CARPIMKO. Petite parenthèse : concernant le risque du Madelin, je suis bien d'accord. Vous pouvez relire mon post sur ce sujet (lien ici).

On peut aussi chercher de meilleurs rendements dans les valeurs mobilières, en optant pour les actions en direct ou en SICAV, détenues directement, dans un PEA ou encore dans une assurance vie. Mais même en ce moment, avec des valorisations basses et un espoir de reprise, je reste sceptique. L'exemple de l'indice Nikkei, de la bourse japonaise, fait froid dans le dos : fin 1989, il frôlait les 40 000 points (source : ici). 20 ans plus tard, il frôle les 10 000. Depuis son effondrement en 1990, il n'a jamais dépassé 16 000 points (en 2005). Et on ne peut pas dire que le Japon soit un pays où les investissements soient hasardeux (donc très risqués et uniquement motivés par les profits à court terme. Au contraire, c'est un des rares pays riches qui à posséder une vraie stratégie industrielle et qui produit d'énormes efforts en recherche et développement.

Mon article sur l'effet de levier (lien ici) avait montré qu'il existait une solution pour doper le rendement d'un placement et donc diminuer l'effort d'épargne : acheter à crédit. C'est l'énorme avantage de l'immobilier. Le principe est facile à comprendre : quand on achète un bien immobilier en empruntant, on bénéficie dès le début du rendement complet de la somme investie. Si vous achetez un bien à 100 000 € qui rapporte 5%, dès la première année vous aurez 5% de 100 000 €. Mais si vous épargnez mois après mois sur des valeurs mobilières, le rendement complet ne s'obtient qu'à la fin du placement. Bien évidemment, l'immobilier comporte une part de risque. Mais qui ne tente rien n'a rien. J'ajouterai même qu'à long terme, il est très risqué de ne prendre aucun risque. Et dans l'immobilier, vous possédez quelque chose de palpable, tangible. Même en SCPI, vous pouvez voir les biens dont vous possédez une part.

Le fait que le bénéfice foncier augmente chaque année (parce qu'il y a moins d'intérêt bancaires à déduire) n'est pas un énorme souci pour ceux qui se trouvent dans les tranches à 5,5 ou 14%. Bien évidemment, avant de se lancer, il faut s'assurer qu'on pourra payer l'impôt jusqu'à la fin du prêt. Ceux qui sont dans les tranches à 30 et 40% ont effectivement l'emprunt in fine pour optimiser l'investissement. Ce sont aussi ceux qui ont le plus intérêt à utiliser les déductions Borloo, y compris dans l'immobilier ancien.

Quant au type de support, les SCPI ne sont pas dénuées de défauts, bien sûr. Je lis le forum SCPI de Boursorama chaque jour (lien ici). J'ai des doutes aussi, mais j'ai des doutes sur tout. Au bout d'un moment, il faut finir par opter pour le moins mauvais des placements. Les assemblées générales des SCPI sont parfois houleuses, en effet. Mais il n'est pas possible que des milliers de gens soient tous d'accord. A plus faible échelle, on peut faire un parallèle avec les AG des grosses copropriétés, qui ne sont pas toujours fréquentées par des Télétubbies qui s'aiment vraiment très fort. En fait, les SCPI présentent l'inconvénient de leur principal avantage : l'associé de base ne s'occupe de rien et ne risque pas de carence locative, parce qu'il remet son destin dans les mains du gestionnaire. Il en est de même en ce qui concerne la location d'un meublé avec services. Autre inconvénient des SCPI, effectivement : la liquidité aléatoire. Elle varie fortement en fonction des sociétés. Il est plus facile de revendre des parts de SCPI à capital variable, surtout si elles ont constitué un fonds de remboursement (ex : Immorente). Mais j'avais dit l'an dernier que mon conseiller en gestion de patrimoine m'avait décrit les SCPI comme un énorme tas de fumier d'où émergeaient quelques belles plantes. Son rôle a été déterminant pour m'éviter d'acheter n'importe quoi. Pour l'instant, les SCPI dont je suis associé traversent la crise sans encombre, comme elles avaient traversé celle des années 90. Un tri intelligent est crucial dans ce domaine.

Concernant l'immobilier défiscalisant, je regrette d'avoir pu laisser penser que c'était pour moi la panacée : telle n'était pas mon intention. D'ailleurs, mes investissements actuels ne sont pas défiscalisants, sauf un : une maison que je loue dans le cadre du dispositif "Besson ancien". Je rappellerai donc qu'un investissement est à analyser pour ses qualités intrinsèques. La défiscalisation est une cerise sur le gâteau. Je viens d'écrire une série de posts sur l'amendement Bouvard (ou LMNP Scellier) parce que je pense que si le support est judicieusement choisi, cela peut être profitable. Mais j'ai aussi expliqué pourquoi la loi Scellier dans le non meublé me semblait douteuse (lien ici). Il vaut mieux un bon investissement non défiscalisant, que l'inverse. D'autant que l'Etat met un malin plaisir à changer ses lois en permanence.

Pour résumer, oui, je reste un adepte de l'immobilier (défiscalisant OU PAS), pour celui ou celle qui, comme moi, ne dispose d'aucune fortune personnelle avant de commencer à travailler et qui découvre que la CARPIMKO le mène dans le mur. Au bout d'un moment, bien sûr, il faut chercher à se diversifier en utilisant les valeurs mobilières. Mais sans effet de levier, on fait de gros efforts pour un résultat qui aura de quoi rendre amer à 70 ans.

vendredi 5 juin 2009

Quelle couverture en cas de faillite d'une assurance vie ?




Au début de la crise, le 6 octobre dernier, j'avais écrit un post sur le fonds de garantie, qui vous rendrait 70 000 € maximum en cas de faillite de votre banque. Mais qu'en serait-il dans le cas d'une faillite de votre compagnie d'assurance vie ?

Un lecteur de Mieux Vivre Votre Argent a posé cette judicieuse question sur le site de la revue ici :

http://www.votreargent.fr/questions-reponses/reponse.asp?id=4228

La rédaction lui a répondu en-dessous (message n°2).

J'ajouterai qu'il faut éviter de multiplier les assurances vie par internet (ex : www.mes-placementsvie.com) : la plupart commercialisent en fait des produits de chez Generali. Donc si cet assureur italien venait à faire faillite, il ne servirait à rien d'avoir 3 contrats internet à 70 000 € chacun. Au lieu de 210 000 €, vous ne toucheriez que 70 000, pour autant que le fonds de garantie puisse payer. On peut toujours dire que cela ne risque pas d'arriver demain. Mais qui eût cru il y a un an que Chrysler et surtout General Motors tomberaient si vite ? Puisque l'assurance vie met en jeu notre avenir lointain, autant inclure le risque de faillite dans nos calculs.

jeudi 4 juin 2009

Feuilles de soins payantes ?





Petite info pratique ce soir : d'après le CNPS, les sénateurs vont nous forcer à généraliser la télétransmission des feuilles de soins. En cas d'utilisation de feuilles papier, nous paierons une contribution forfaitaire aux frais de gestion, déterminée par le directeur de l'Union Nationale des Caisses d'Assurance Maladie (UNCAM).

En cherchant un peu, j'ai en effet trouvé cette disposition dans l'article 17ter du projet de loi Bachelot, après son passage en commission au sénat :

http://www.senat.fr/leg/pjl08-381.html

En fait, cette disposition existe dans le code de la sécurité sociale depuis 2007 :

http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006073189&idArticle=LEGIARTI000017833773&dateTexte=20090604

Mais aucune date d'entrée en vigueur n'était fixée jusque là. Le nouveau projet de loi parle du 1er septembre, avec la possibilité de négocier des dérogations durant les 3 mois qui restent. Pour l'instant, je ne trouve pas de trace de cette obligation dans la "petite loi" issue des débats en séance. Je ne sais pas non plus si la moindre feuille papier donnera lieu à une pénalité.

Mais puisque nous en sommes là, je propose que nous facturions des frais de gestion :
  • au fisc pour établissement d'une 2035, d'une 2036, d'une 2044 et d'une 2042
  • aux associations de gestion agréées pour remplissage de leur satanée balance qui ne tombe JAMAIS juste du premier coup
  • à la CPAM pour établissement des DEP qui restent sur papier.
  • aux établissements qui nous demandent de venir aux réunions de synthèse
  • à l'URSSAF pour temps passé à rattraper leurs erreurs
  • à la CARPIMKO pour temps passé à calculer de combien leur 437ème réforme nous pénalisera à 70 ans
Bon, pour revenir sur terre, relisons Lafontaine :

http://www.lafontaine.net/lesFables/afficheFable.php?id=86

mercredi 3 juin 2009

LMP : le Graal



Je viens de consacrer 4 messages au statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP), qui peut être la porte d'entrée de la constitution d'un patrimoine compensant l'évolution inquiétante de la CARPIMKO. Il me reste à mentionner l'existence d'un paradis fiscal auquel peu d'entre nous pourront accéder : le statut de loueur de meublé professionnel (LMP).

Pour pouvoir prétendre à ce Graal de l'épargnant, il faut cumuler 3 conditions :
  1. Etre inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
  2. Percevoir plus de 23 000 € TTC de recettes annuelles sur cette activité de location : loyers et éventuellement prestation annexes.
  3. Cette activité doit représenter plus de 50% du revenu global.
Ces conditions ressemblent à la quadrature du cercle. Mais on peut utiliser le statut LMNP durant plusieurs décennies et basculer en LMP en fin de carrière ou durant la retraite, par exemple. Cette manoeuvre présente plusieurs avantages :
  1. S'il y a un déficit de l'activité LMP, il est imputable sur le revenu global, donc il baisse directement l'impôt. En LMNP, il est mis de côté pour être imputé sur les bénéfices des années suivantes.
  2. En cas de revente, le statut LMP permet de n'avoir aucune taxation sur les plus-values, tant que les recettes ne dépassent pas 90 000 € et que l'activité LMP date d'au moins 5 ans. En LMNP, on n'a pas d'impôt sur la plus-value après 15 ans.
  3. Aucun impôt sur la fortune n'est dû sur les biens LMP. Ce n'est pas le cas en LMNP.
  4. Pensons à nos enfants : les droits de successions d'un loueur de meublé professionnel bénéficient de la fiscalité des transmissions d'entreprises, avec un différé de paiement sur 5 ans et un fractionnement sur 10 ans. On peut aussi inclure les biens dans une SARL de famille et transmettre la nue-propriété des parts progressivement. Le tout est d'y penser bien avant de décéder...
Comme vous le voyez, ce statut est hors d'atteinte pour beaucoup d'entre nous. Si l'on investit dans le neuf, il faut accumuler au moins 500 000 € pour y prétendre. Dans l'ancien, les rendements sont meilleurs, donc la somme s'avère moindre.

Toutefois, ne soyons pas effrayés : comme je l'ai déjà dit ici, pour avoir 2000 € de complément de retraite en assurance-vie, il faut au moins 600 000 € de capitalisation ! La différence, c'est qu'avec l'immobilier, on arrive bien plus vite à 500 000 € qu'en assurance-vie, grâce à l'effet de levier du crédit. Le tout est de commencer à s'en préoccuper en début de carrière. Comme le dit mon conseiller en gestion de patrimoine, le statut LMP est le dernier étage de la fusée. A chacun son rêve...

mardi 2 juin 2009

Loi Bouvard -4 neuf / ancien




J'ai encore deux éléments importants à vous communiquer aujourd'hui, concernant le placement attrayant qu'est le meublé.

Le premier est un comparatif intéressant entre meublé neuf en loi Bouvard (aussi appelée LMNP Scellier) et meublé ancien. Dans le second cas, on est forcé d'utiliser le système de l'amortissement, qui était le seul à exister jusqu'en décembre 2008. Et bien évidemment, on ne récupère pas la TVA. La réduction d'impôt de 25% n'est pas l'alfa et l'omega de l'investisseur dans le meublé : un achat dans l'ancien peut être la meilleure solution pour certains. Vous trouverez tout un comparatif très intéressant et facile à comprendre ici :

http://www.ir-conseil.com/LMNP%20ancien/demande-de-simulation-lmnp-ancien2.htm

Attention, ce site cherche à vendre de l'ancien, donc il faut garder une saine distance. Mais il peut être judicieux de l'imprimer et d'en extraire quelques arguments lors d'une discussion avec un conseiller en gestion de patrimoine ou un banquier.

Le second élément que je voulais évoquer concerne aussi le choix entre l'ancien système (amortissement) et le nouveau (réduction d'impôt pendant 9 ans). Je viens d'écrire ci-dessus qu'un achat dans l'ancien ne permettait pas d'utiliser la nouvelle loi. Mais si on achète un appartement neuf dans une résidence avec services, peut-on refuser la réduction d'impôts de 25% et amortir le bien comme avant ? J'ai lancé un fil sur ce sujet sur le forum Défiscalisation de Boursorama :

http://www.boursorama.com/forum/message.phtml?file=386795538

Comme vous le voyez, l'éphémère réduction d'impôts de 5% a bel et bien disparu. C'est la raison pour laquelle je n'ai pas insisté dessus dans mes précédents messages. Quant à la persistance de l'amortissement dans le neuf, il semble bien qu'elle soit effective. Mais mieux vaudra s'en assurer d'ici la fin de l'année, en questionnant directement un expert-comptable ou le centre des impôts.